글로벌 자본, 코리빙으로 유입...멀티패밀리 자산 본격 부상

2025년 한국 코리빙 투자현황 및 전망

한국의 상업용 부동산 시장은 오피스, 물류센터, 리테일 등 전통 자산군을 중심으로 안정적인 수익 구조를 구축해 왔다. 반면 멀티패밀리(Multifamily)와 코리빙(Co-living) 시장은 자가 중심의 주거 문화, 단기 투자 성향, 복잡한 운영 구조 및 규제 이슈 등으로 인해 기관 투자자들의 진입이 제한적이었다.

그러나 최근 1~2인 가구의 급증, 월세 수요 확대, 정부의 임대주택 공급 정책 강화 등 구조적인 변화가 나타나면서 코리빙 시장은 새로운 성장 축으로 빠르게 부상하고 있다. 2024년 기준 1인 가구는 전체 가구의 41.8%를 차지하며 사상 처음으로 1000만 가구를 돌파했고, 서울 임대차 시장에서 월세 비중은 2025년 1분기 기준 64.6%에 달해 전세 비중을 크게 상회했다. 이는 개인화된 주거 수요의 확대와 맞물리며, 코리빙이 새로운 주거 대안으로 자리 잡을 수 있는 기반이 되고 있다.

코리빙은 개인 공간은 보장하면서 주방, 라운지, 세탁실 등 공용 공간은 공유하는 주거 방식으로, 효율성과 커뮤니티 기반의 라이프스타일을 동시에 제공하는 것이 특징이다. 코리빙 투자 구조는 주로 도심 내 호텔이나 오피스텔을 매입해 리모델링한 뒤 운영 수익을 확보하고, 추후 매각하거나 리츠로 전환하는 방식이 일반적이다. 특히 글로벌 투자자들은 호텔의 유휴 인프라를 활용해 코리빙으로 전환하고, 단기와 장기 임대를 혼합한 하이브리드 운영 전략을 통해 수익을 극대화하고 있다.

글로벌 자본의 유입도 본격화되고 있다. 영국계 ICG는 홈즈컴퍼니와 협력해 서울 도심 내 호텔을 인수한 후 코리빙 공간으로 전환했으며, KKR은 위브리빙과 함께 ‘더 스테이트 선유’ 호텔을 리모델링해 주거시설로 탈바꿈시켰다. 싱가포르의 GIC는 SK디앤디와 손잡고 ‘에피소드’ 브랜드를 통해 서울 주요 거점에 코리빙 자산을 확보하고 있으며, 캐나다 연기금 CPPIB는 코리빙 운영사 MGRV(맹그로브)와 약 5000억 원 규모의 공동 벤처를 조성해 서울 중심권에 투자 중이다.

국내 자산운용사들도 이 흐름에 적극 동참하고 있다. 이지스자산운용은 ‘디어스(Deears)’와 ‘누디트(Nudit)’ 브랜드를 통해 주요 도심 거점에서 코리빙 자산을 개발·운영하고 있으며, 마스터리스 계약과 다양한 펀드를 활용해 안정적인 수익을 추구하고 있다. 자회사인 이지스엑스자산운용은 ‘디어스 명동’을 성공적으로 매각했으며, 이지스자산운용은 현재 ‘누디트 홍대’ 및 MGRV와 공동 보유한 코리빙 펀드 내 자산(신촌·신설·동대문점)의 매각 절차를 진행 중이다.

그래비티자산운용은 기존 호텔과 오피스텔 자산을 리모델링해 코리빙으로 전환하며, 도심 내 유휴 자산의 활용에 집중하고 있다. 신독산역 인근 청광플러스원과 지웰홈스라이프 강동 자산을 인수·운영하고 있으며, 글로벌 투자자들과의 협업도 이어가고 있다. LB자산운용은 가산동 산업단지 내 약 800세대 규모의 코리빙 주택을 개발 중이며, 젊은 직장인을 위한 공유 공간 중심의 설계를 강조하고 있다.

전문 코리빙 운영사들의 경쟁력도 강화되고 있다. 홈즈컴퍼니, 맹그로브, 위브리빙, SL플랫폼, 디어스, 누디트 등 주요 오퍼레이터들은 무인 운영 시스템, 앱 기반 커뮤니티, 하이브리드 숙박 모델 등을 도입해 차별화된 서비스를 제공하고 있다. 특히 홈즈컴퍼니는 ICG와 3000억 원 규모의 펀드를 조성해 서울 및 수도권을 중심으로 사업을 확장 중이며, 맹그로브는 CPPIB와의 합작을 통해 장기적 플랫폼 전략을 본격화하고 있다.

앞으로 코리빙 시장은 호텔과의 융합, 복합 개발과의 통합, ESG 요소 반영, 리츠 기반 유동화 모델 강화 등을 통해 고도화될 전망이다. 호텔과 코리빙의 경계가 점차 흐려지는 가운데, 도심 내 소형 부지를 활용한 맞춤형 개발이 가속화되고 있다. 운영자들은 무인화 기술과 플랫폼 기반 커뮤니티 시스템을 바탕으로 규모의 경제를 추구하고 있으며, 이를 기반으로 M&A를 통한 통합과 확장 움직임도 활발하다. 대표적으로 SK디앤디는 2025년 3월 공유주거 브랜드 ‘로컬스티치’를 인수하고 자회사 DDPS에 흡수합병시키며 임대 플랫폼 확대와 운영 역량 내재화를 추진했다.

물론 코리빙 시장은 아직 초기 단계이며, 운영 효율성과 수익성, 규제 리스크 등 해결해야 할 과제도 존재한다. 그러나 인구 구조 변화, 주거 트렌드의 전환, 정부 정책의 방향성, 그리고 글로벌 자본의 지속 유입을 고려할 때, 코리빙과 멀티패밀리는 중장기적으로 기관 투자자들에게 매력적인 전략 자산군으로 자리매김할 것으로 기대된다. 특히 리츠 제도 기반의 유동화 구조가 정착되고 글로벌 자본의 참여가 확대될 경우, 시장의 안정성과 유동성 확보에도 긍정적인 영향을 미칠 전망이다.