JLL이 보는 2023년 데이터센터 투자 트렌드의 변화
데이터센터시장에서 가장 빠르게 성장하는 부문은 하이퍼스케일(hyperscalers)과 에지(Edgs) 데이터센터인 것으로 분석됐다. 공사비 상승과 개발 환경 제약으로 인해 신규 데이터센터 개발보다는 기존 데이터센터를 인수해 리모델링하는 밸류에드(Value add) 또는 오퍼튜티니(Opportunity) 투자가 인기를 끌 것으로 예상됐다.
최근 부동산서비스기업인 JLL이 발표한 '2023 글로벌 데이터센터 아웃룩' 에 따르면 글로벌 코로케이션(다수 기업에 대한 공동 임대용) 데이터센터 시장 규모는 지난 2021년부터 2026년까지 5년간 연 평균(CAGR 기준) 11.3% 성장할 것으로 예상됐다. 하이퍼스케일(대규모 인터넷기업이 사용하는 초대형 데이터센터)시장은 이보다 더 빠른 연 20% 성장세를 보일 것으로 전망됐다. 다음은 글로벌 데이터센터 아웃룩의 주요 내용 요약이다.
데이터센터 수요가 많지만, 신규 건설은 제한된 시장이다. 공급망 지연과 공사비 상승, 첨단기술 부족으로 인해 신규 건설이 제한되면서 데이터 센터를 소유하고 운영하는 게 점점 어려워지고 있다.
지속 가능성과 에너지 효율성 확보는 데이터 센터 사용자, 운영자, 투자자 모두의 최우선 과제다. 관련법 및 자체 규제 이니셔티브는 데이터센터업계가 기후 영향을 개선하기 위한 기준을 설정하고 있다. 때문에 에너지와 물 사용 모두에서 가장 빨리 반응하고 효율성을 개선하는 기업이 기후변화 규제와 관련, 혜택을 누릴 전망이다.
데이터센터 가운데 가장 빠르게 성장하는 부문은 하이퍼스케일과 에지 데이터 센터다. 하이퍼스케일은 증가하는 데이터 수요를 빠르게 충족할 수 있고 에지 데이터센터는 센터의 다양화를 촉진하고 데이터 레이턴시(대기 시간)을 개선한다. 인공지능(AI)의 부상은 데이터 사용 증가와 함께 데이터센터 수요를 높이고 컴퓨팅 효율성을 향상시킬 것이다.
자산 가격 고평가 문제로 인해 모든 부동산 부문에서 투자 물량이 감소하고 있지만 데이터 센터는 여전히 투자자들의 높은 관심을 받고 있다. 금리상승과 경기 불확실성으로 인해 데이터센터 코어(핵심) 펀드 투자자들이 밸류에드 또는 오퍼튜니티 펀드 투자로 바꾸고 있다. 공급망 제한으로 인해 신규 개발 활동에 대한 제약이 커 기존 데이터센터의 재개발 또는 기존 자산의 세일-리스백 방식 구매 기회가 증가하고 있다.
미 국채 금리는 2022년 1월 이후 150bp(1bp=0.01%) 이상 상승해 투자자들의 차입금리가 상승하고 캡레이트 금리도 올랐다. 데이터센터 자산의 명목 캡레이트 비율은 2022년 1분기 4.7%에서 4분기 5.5%로 상승했다. .이는 2019년과 2020년 캡레이트에 비해 여전히 낮은 수준이다. 때문에 2023년에도 캡레이트가 더 오를 것으로 보인다.
JLL 측은 "투자자들이 수익률을 극대화하고 더 높은 수익률을 얻기 위해 코어(핵심) 자산에 대한 투자를 줄이고 밸류에드와 오퍼튜니티 투자를 늘리고 있다"면서 "이러한 변화는 올해에도 계속될 것"이라고 내다봤다.
코어 펀드는 안정적인 수입을 추구하고, 밸류에드 펀드는 고위험·고수익을 추구하며, 오퍼튜니티 펀드는 이 보다 더 높은 수익을 추구하는 전략을 사용한다.
