(CRE시황)기준금리 동결과 오피스 투자자의 기대감

한국은행이 기준금리를 3.5%로 8번 연속 동결했습니다.  게다가 추가 인상 문구 등이 빠짐으로 해서 적어도 앞으로 금리가 다시 상승하지 않을 것이라는 기대감이 나옵니다. 이번 결정은 아무래도 부동산PF 시장의 불안과 최근 태영 건설의 워크아웃 등을 감안했을 것입니다.

최근 부동산업계의 투자를 담당하는 실무자들 사이에서 대출금리가 조금씩 내려가고 있다는 말이 흘러나옵니다. 그동안 적극적으로 대출할 만한 프로젝트들이 많이 없기도 했고,  새해 들어 투자자들이 자산 검토를 시작하면서  작년말에 비해 심리가 다소나마 풀리는 분위기가 형성되는 것으로 보입니다.

아무래도 대출 금리가 낮아지면  에쿼티(자본) 모집을 하는 데  조금이나마 도움이 될 것입니다. 최근 자금 모집을 하는 프로젝트들이 보통주와 우선주 구조가 많습니다. 우선주 투자자 모집을 위해 대부분 6% 중반 이상의 수익률이 형성되어 있는 것으로 전해지고 있습니다. 하지만 이런 수익률을 만들만한 자산이 많이 없는 상황입니다.

최근 그나마 거래가 많이 되는 오피스빌딩을 6% 중반 수준 이상의 수익률을 만들기 위해서는 보통주 투자금액이 커야 합니다. 그러다 보니 전략적으로 보통주 투자자를 구하지 못하면 우선주 투자자 모집이 어려울 수밖에 없었습니다. 그런 환경에서 금리가 조금씩 떨어진다고 하니 우선주 투자자들의 요구 수익률도 그만큼 낮아질 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

한은의 발표로 금리 상승이 더 이상 지속되지 않으리라는 전망과 새해를 시작하면서 실적을 내야 하는 기관들의 투자 수요가 시장에 좋은 분위기를 만들어 갔으면 좋겠습니다.

동양생명, 그랑서울빌딩 재임차계약의 영향

서울 종로 그랑서울빌딩의 임차인인 동양생명이 재계약을 했습니다. 그랑서울은 최근 임차인들과 재계약을 하면서 월 30만원대였던 NOC(임대비용)를 40만 원대 중반으로 인상했습니다. 이에 따라 재계약 시 잔류 여부를 고민하는 임차인들이 많은 가운데 신한리츠운용은 서울파이낸스센터(SFC)로 이전을 하는 것으로 결정했습니다.

반면, 이전 비용이 많이 들기 때문에 잔류를 결정하는 곳들도 있습니다. 동양생명도 재계약을 하는 것으로 결정을 했습니다.

동양생명의 재계약을 두고 시장에서는 케이스퀘어시티 빌딩 매각에 영향이 있는 것이 아니냐는 추측도 있습니다. 왜냐하면, 케이스퀘어시티의 전략적 투자자로 동양생명이 참여를 했기 때문입니다. 나중에 사옥으로 활용할 목적으로 투자를 한 것인데, 10년짜리 장기 계약을 했으니 투자 전략에 부합하지 않는 것으로 비칠 수 있어 그런 말들이 나온 것으로 보입니다.

지금 상황으로 봐서는 케이스퀘어시티를 사옥으로 사용해도 아마 당장은 아닌 것 같습니다. 다만, 인근에 사옥으로 사용하고 있는 94빌딩의 계약기간도 2024년 4월 30일로 같은 날로 맞췄기 때문에 장기적인 측면에서 사옥을 염두에 두고 투자를 했을 가능성도 있을 것 같습니다. 생명보험 회사들은 보통 장기로 자금을 운용하기 때문에 10년이라는 기간이 그리 길지 않은 시간이라고 판단했을 수도 있습니다.