PFV REF SPC …나에게 맞는 '비히클' 찾기

부동산실물이나 개발사업에 투자 할 경우 투입되는 자산의 사이즈는 결코 작지 않다. 규모가 커질수록 단 한 사람의 돈으로 투자를 하는 것도 쉽지 않다. 주식, 비트코인, 그림, 채권 등의 기초자산 거래에 비해 부동산이 갖는 가장 큰 장점은 바로 레버리지 활용도에 대한 운신의 폭이 넓다는 점이다. 즉, 내 돈과 남의 돈이 섞여 하나의 자산 혹은 사업에 대한 투자가 이뤄진다.

여러 명의 돈이 중구난방으로 여기저기에 투자를 하게 된다면 굉장히 복잡한 그림이 나온다. 이때 우리는 큰 자산을 하나 매입하기 위해 특수 목적SP)의 '지갑'을 마련해야 한다. 이는 특정한 용도에만 사용되는 지갑으로, 내 돈과 남의 돈을 모두 한 지갑에 넣어 거래하게 된다.

이게 바로 부동산에서 비히클(vehicle) 혹은 도관체(conduit)이라 불리는 개념이다. 좀 더 쉽게 예를 들어보자. 이더리움을 구매해 보관하는 용도로 메타마스크라는 지갑을 사용할 수 있고, 각자의 메인넷에 따라 필요한 특수 목적의 지갑을 사용하게 된다. 부동산도 똑같다. 종류가 많고 개념이 복잡해 보일 뿐이다. 극단적으로 단순화한다면, 그냥 돈을 넣고 프로젝트를 넣어두는 '지갑'이라고 이해할 수 있다.

아래와 같이 부동산 실물 혹은 개발사업에 투자 시 사용되는 지갑의 종류를 나열해봤다. 개정세법을 최대한 반영해 정리했다.

REIT, REF, PFV, SPC

부동산에 거액을 투자할 때는 부동산투자신탁(REIT, Real Estate Investment Trust), 부동산펀드(REF, Real Estate Fund), 프로젝트금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle), 특수목적법인(SPC, Special Purpose Company)이라는 4가지 지갑을 활용할 수 있다. 중요한 테마를 기준으로 살펴보도록 하자.

• 근거법령

먼저 이 지갑들은 근거법령이 모두 제각각이다. 하지만 어려워 할 것은 없다. 코인계에서 메인넷이 다른 정도로 이해하면 된다. 부동산금융업에 종사하지 않는 이상 일반인이 근거법령까지 다 알아야 할 필요는 없다. 리츠는 부동산투자회사법, 부동산펀드(REF)는 자본시장법, PFV는 조세특례제한법, SPC는 상법을 근거로 한다.

근거법이라고 하니 굉장히 거창한 개념같지만, '내가 사용하는 지갑의 사용법이 어느 법률을 찾아보면 나와 있는지'라는 의미다. 즉, 리츠라는 지갑을 사용할 때는 부동산투자회사법을 위주로 사용법을 봐야하며 상법을 찾아봐서는 안 된다는 말이다. 지갑 사용 설명서의 '좌표'로 이해하자.

• 차입한도

매우 중요한 개념이다. 앞서 부동산은 다른 자산에 비해 레버리지 활용도가 높은 장점이 있음을 설명했다. 이것은 돈을 넣을 지갑을 고를 때 최대한 레버리지를 많이 쓸 수 있는 지갑을 찾는 것이 인지상정이라는 뜻이다. 대출을 알아볼 때 최대한 높은 한도와 낮은 금리를 찾아 이 은행, 저 은행을 전전하는 것과 같다.

부동산 지갑인 비히클의 관점도 이와 비슷하다. 보통 '에쿼티(자기자본)를 얇게 깐다'고 표현하기도 한다. 이는 내 돈을 최대한 적게 넣고 레버리지를 많이 활용한다는 의미다.

위의 표를 보면 차입한도에 제한이 없는 비히클(지갑)이 2개가 있다. PFV와 SPC다. 마음을 먹으면 에쿼티를 최대한 얇게 깔 수 있는 구조의 지갑인 것이다. 반면 부동산펀드의 경우 자기자본(순자산, 에쿼티)의 4배까지만 레버리지를 일으킬 수 있다. 레버리지 활용이 사업의 핵심이라면 가장 열위에 있는 비히클의 형태가 된다. 물론 최대치를 사용하기 위해선 지갑 별로 인증을 한 단계 더 거쳐야 한다.

• 분양 가능 여부

부동산실물 외에도 개발사업에 투자를 하게 될 경우, 대다수에게 환영을 받는 것은 분양사업이다. 분양사업은 상대적으로 빠르게 치고 빠지며 IRR(투자계획의 현재가치를 ‘0’으로 만들어주는 할인율)을 극대화시킬 수 있기 때문이다. 4개의 지갑 중 분양사업에 대한 투자를 직접적으로 할 수 없는 비히클이 존재한다. 바로 부동산펀드( REF)다.

왜 REF만 분양물에 투자할 수 없을까. 최대한 쉽게 설명하자면, 메인넷끼리 일종의 '충돌'을 겪기 때문이다.

부동산펀드의 법적 형태는 '신탁'이다. 분양사업을 진행할 때는 '신탁'이 수반되며 프로젝트가 진행된다. 즉 신탁 구조를 2번에 걸쳐 사용하며 이중신탁의 구조가 나오게 되는 것이다. 토지 매입 후 1년 이내에 선분양이 된다면 자산을 매각하게 되는 꼴인데, (사모) 부동산 펀드는 설정 후 1년 이내 자산 매각이 불가능한 구조이기 때문에 집합 규약상 해서는 안 될 일을 해버리게 된다.

이렇다 보니 부동산 펀드로 분양사업에 직접 투자하는 일은 쉽지 않다. 하지만 무조건 불가능한 것은 아니다. 부동산펀드를 설정한 후, PFV 지갑을 사용해 분양사업에 직접 투자를 하면 된다. 이때 부동산펀드가 PFV 지갑에 슬그머니 돈을 넣어주면 가능하다. '출자'를 하는 것이다.

당신에게 최고의 지갑은?

부동산 실물 투자 혹은 개발사업을 하기 위해 필요한 도구인 4개의 지갑을 살펴봤다. 수많은 개발사업에서 PFV라는 명칭을 많이 봤을 것이다. 그만큼 많이 사용되는 비히클 중 하나다. SPC도 마찬가지다. 에쿼티를 최대한 얇게 까는 구조를 만들기 위해 PFV 또는 SPC를 고민하게 된다.

그렇다면 PFV와 SPC의 차이는 무엇일까? 최소자본금 요건과 세법에서 답을 찾을 가능성이 크다.

우선 PFV는 최소자본금 자체가 50억 원이다. 더불어 상기 표에 기재된 바와 같이 배당 가능 이익의 90% 이상을 배당할 경우 소득공제가 가능해 법인세 감면 혜택이 주어진다.

이 또한 2022년에 3년 일몰 연장이 되어 2025년 12월 31일까지 주어진다. 지갑 자체가 돈이 많이 들어가다 보니 규모가 큰 개발 사업에서 PFV를 많이 활용하게 된다.

이에 반해 SPC는 최소자본금 요건이 없어 자유롭게 만들기 좋다. 심지어 차입제한도 존재하지 않아 자신이 원하는 자본 구조를 형성할 수 있다. 4개의 지갑 중 가장 규제가 없다. 그럼에도 불구하고 SPC가 아닌 다른 지갑이 선택받기도 하는 이유는 명백하다. 바로 상대적인 세제 불이익을 받아야 하기 때문이다.

법인세도 내야 하고, 배당소득세도 내야 하는 지갑이 바로 SPC다. 다른 비히클은 최소자본금 요건이 50억원 이상이거나, 집합투자업자로서 금융위에 등록된 금융기관이 만드는 부동산 펀드 비히클이기 때문에 일반 개인이 쉽게 개발사업에 활용하긴 어렵다. 울며 겨자먹기로 상대적인 세제 불이익을 감수하면서까지 선택할 수 있는 지갑이 SPC다. 이처럼 부동산 비히클을 선택하는 문제에는 정답이 없다. 각자의 상황에 맞는, 자신이 고르는 답이 존재할 뿐이다.