유현일 케이지티운용 본부장 "내년 신규 시행사에 기회온다..기존 시행사는 리스크 관리해야"

유현일 케이지티(KGT)자산운용의 부동산운용본부장은 "새로운 시행업을 준비하는 디벨로퍼에 내년에 기회의 시기가 돨 것"이라고 전망했다. 유 본부장은 다만 기존 PF사업장을 가진 시행사는 살아남아야 한다는 일념으로 리스크 관리에 최선을 다해야 한다고 강조했다.

유 본부장은 9일 <딜북뉴스>와 서면 인터뷰를 통해 디벨로퍼를 위한 주택개발시장 투자 전략을 공유했다.

그는 "한국 주택가격이 단기적으로 급락하고 있지만 하락세가 끝나면 장기 상승 추세를 이어갈 것"이라며 "디폴트를 내는 좋은 사업장이 있는데 기회를 찾아 잡아야 한다"고 제안했다.  

그러면서 "기존에 브릿지 대출을 받았거나 PF 대출을 앞둔 시행사는 단기채권시장의 유동성 위기가 풀릴 때까지 리스크 관리에 만전을 기해야 한다"면서 " 대출을 연장하고 추가 금융비용을 확보해 자금 경색이 해소되는 시기까지 사업장을 지킬 수 있는 체력을 확보해야 한다"고 강조했다.  다음은 인터뷰 전문이다.

- 단기 자금시장이 유동성위기 국면이다.  기존 사업장을 보유한 시행사를 어떻게 해야 하나.

한국은행이 지난달 24일 기준금리를 25bp(1bp=0.01%) 올린 3.25%로 발표한 후 시중 금리는 하락하고 있다. 국고채 3년물 수익률이 3.84%에서 3.63%로 떨어지면서 기준금리와 스프레드를 급격히 줄여가고 있다.

이는 금리인상이 끝나가고 있다는 시장의 기대를 반영한 것이다.  내년 초에는 금리인상이 마감될 것으로 예상됨에 따라 시중금리는 지금 현재 단기 고점을 통과하고 있는 것으로 판단된다.

금리인상이 끝나간다는 기대감과 정부의 단기채권시장 지원 정책으로 우량 회사채와 여전채 등 일부 주요 채권시장의 유동성 위기는 진정되는 모습이다. 그러나 부동산 PF관련 ABCP시장의 안정화는 여전히 요원한 상황이다.  

6일 기준으로 기업어음(CP) 수익률은 5.54%로 양도성 예금증서(CD) 수익률과의 스프레드가 150bp이상 벌어져 있다. 이는 단기 채권시장의 유동성 위기가 계속되고 있다는 의미이고 부동산 PF를 위한 신규 채권 발행이 거의 불가능한 상황이라는 뜻이다.

이러한 상황이  해소되려면 금리인상이 끝나야 하고 금리 인하가 기대되는 시점이 도래해야 할 것이다. 내년 상반기까지는 부동산 PF를 위한 채권발행이 계속 어려울 것이며, 금리 인하가 모색될 하반기에 들어서야 해결될 것으로 전망된다.

기존에 브릿지 대출을 받았거나 PF 대출을 앞둔 사업장을 가진 시행사는 단기채권시장의 유동성 위기가 풀릴 때까지 리스크 관리에 만전을 기해야 한다. 대출을 연장하고 추가 금융비용을 확보해 자금 경색이 해소되기까지 사업장을 지킬 수 있는 체력을 확보해야 한다. 체력이 부족하다면 수익에 대한 기대를 버리고 살아 남아야 한다. 디폴트(EOD) 발생이 예상된다면, 사업장 매각 또는 추가적인 지분투자자 확보 등의 방법을 통해 살아남아야 한다. 리스크 관리가 최선이다.

- 신규 시행사에  개발사업 전략을 조언한다면

내년에 새로운 시행사업을 준비하는 디벨로퍼에는 기회의 시기가 될 것이다.  올해  글로벌 인플레이션과 급격한 금리인상으로 전세계 주택가격이 가파른 하락세를 보이면서 한국 주택가격도 단기적으로 급락했다.

그러나 이 하락세가 끝나면 한국 경제의 경쟁력과 내제화된 경제구조를 감안할 경우 한국 주택가격은 장기 상승 추세를 이어갈 것이다. 일본, 스페인, 이탈리아의 주택가격 움직임이 아니고 미국, 독일과 같은 장기 상승 추세가 다시금 나타날 것이다.

한국의 이번 주택가격 하락세는 지난 2021년 3월 세종시에서 가장 먼저 시작했다. 벌써 2년이 다 돼 간다. 수도권은 2021년 10월에 시작했으니 1년 이상 된 것이다. 아파트를 짓기 위한 시행사업이 토지 계약 후 분양까지 대부분 1~2년의 시간이 걸리는 점을 가만하면 내년은 좋은 사업지를 조사해 매입 계약을 체결해야 하는 시기인 것이다.

한국 뿐 만 아니라 전세계 주요국 주택시장 가격이 급락하고 있다. 2020년 발생한 코로나 위기에 대응하기 위해 주요국 중앙은행들이 돈을 너무 많이 풀어 전세계 주택가격이 급등하는 거품이 생겼다. 그 거품이 한번에 꺼지는 과정이라고 보는 것이 맞다. 내년 상반기에는 2020년 단기 급등 이전 시세까지는 하락할 것이다. 부동산 가격 하락기에 준비된 디벨로퍼에는 큰 기회가 온다.  

주변에 디폴트(EOD)가 발생하는 많은 좋은 사업장이 있는데다 새로운 토지 계약시 토지주와의 협의가 용이하다.  어떤 사업지는 토지 잔금을 인허가 후 본  PF시 지분을 주는 조건의 계약을 체결하기도 한다.  토지 매입 기회를 잘 찾아서 잡아야 하는 시기이다.

지금은 주택가격이 가파르게 빠지고 있어 시장에 공포감이 크다. 하지만 디벨로퍼는 뒤집어 볼 줄 알아야 한다. 정확한 시기는 예상할 수 없으나 우크라이나 전쟁이 끝나고 유가와 곡물가격이 안정되면서 인플레이션 압력이 약화되는 시기가 올 것이다. 유럽은 전후 재건으로 경기 활성화 사이클에 진입하고 중국은 리오프닝에 성공하고 반도체 가격이 상승으로 돌아서는 시점이 1년내에 도래할 수도 있다. 그 시점에 낮아진 인플레이션은 금리인하를 가져올 것이고, 한국을 포함한 주요국 GDP 성장 전망은 급격히 올라갈 것이다. 그 때부터 한국 주택 가격은 다시 상승할 것으로 예상된다.

- 내년에 주택 디벨로퍼가 주목해야 할 지역이 있나

내년에는 주택가격의 지역별 차별화가 강하게 나타날 것으로 예상된다. 통화 확대와 통화 축소 정책이 나올 때는 지금처럼 전국의 주택가격이 한꺼번에 모두 오르고 내리는 상황이 나타난다.  그런데 과거 데이터를 분석하면 이는 극히 예외적이 케이스이다. 대부분의 시기에는 지역별 수급 상황, 정부 정책 등에 따라 각기 지역 개별적으로 움직인 것이 일반적인 부동산 시세였다.

내년 상반기의 큰 하락을 마무리하는 시점이 오면, 과거와 같이 주택시장의 가격은 지역별로 차별화된 움직임이 나타날 것이다. 대구, 경북, 경남은 미분양 물량이 상대적으로 많아 조정의 기간이 길 것이다. 그러나 몇몇 지역은 공급 부족에 의해 가격이 급등하는 움직임이 나타날 수 있다. 지금 이 하락국면에 가격이 빠지지 않고 세컨드하우스의 인기가 높은 강원과 제주가 그러할 가능성이 있다.

지방 저가 주택을 1가구 1주택 산정시 배제한다는 정책이 지난 9월에 실시됐다는 점도 이들 지역에 유리하게 작용할 것이다. 이러한 지역에서 틈새 시장을 찾아 주택개발 사업을 진행하는 것은 디벨로퍼에 큰 기회를 제공할 것이다.