요즘 브릿지론 종결 비법은? "시공사 후순위 보증+다수 증권사 협력"

원정호기자

2023-06-05 - 6분 걸림 - 댓글 남기기

부동산PF 보릿고개가 이어지면서 신규 클로징(금융약정 종결) 건을 찾기 어려워졌다. ✅ 대주단 풀(POOP) 부족 ✅ 사업수지 확보 어려움 ✅ 분양성 저하 등으로 신규 딜이 크게 줄고 딜 클로징도 오래 걸린다는 게 금융계의 설명이다.

다만 난관을 헤쳐나가는 비결이 없는 것은 아니다. 여러 증권사가 공동 주간해 리스크를 분담하며 유동화 구조를 짜고 시공사가 중,후순위대출 보증을 통해 힘을 보태는 방법이다. 시중 자금이나 대주단 풀이 워낙 부족하니 증권사와 시공사가 협력할 수 밖에 없다는 얘기다. 최근 대규모 브릿지론 클로징에 성공한 부산 남천동 메가마트 부지와 경남 김해 삼계도시개발지구가 대표적인 사례다.

4개 증권사 참여, 메가마트부지 개발사업 브릿지론 종결

NH투자증권과 삼성증권, SK증권, 이베스트투자증권이 공동 주관사로 참여해 지난달 23일 부산 메가마트 부지 개발 관련 6500억원 브릿지론 클로징에 성공했다.

시행사(차주)는 부산시 수영구 남천동 545 일대(부산도시가스 부지)에 아파트 및 근린생활시설 개발사업 시행을 위해 설립된 큐브광안PFV이다. 이 PFV에는 큐브프라퍼티와 대우건설, 재무투자자 등이 참여했다.

앞서 대우건설-큐브프라퍼티컨소시엄은 지난해 12월 말 6300억원에 이 부지 매매계약을 체결한 후 계약금을 납부했다. 이번에 브릿지론 조달 자금으로 잔금 납부와 금융비용을 충당한다. 앞으로 해당 건물 인수 및 철거, 관련 인허가 진행 등을 통해 2025년 6월 착공하는 것을 목표로 하고 있다.

6500억원의 대규모 브릿지론 조달을 위해 시행사는 선순위 대주단과 원금 4900억원(트랜치A 3900억원, 트랜치B 500억원, 트랜치C 500억원)의 선순위 대출약정을 체결했다.

또한 이와 별도로 후순위 대주단(트랜치D)과 원금 1600억원의 후순위 대출약정을 맺었다. 시공사인 대우건설이 이 후순위 대주단 원금 1600억원의 보증을 포함해 총 2080억원을 연대보증했다.

여기에다 후순위 대출금 중 500억원은 이베스트증권이 매입 보장 약정을 체결했고, 300억원은 SK증권이 사모사채 인수 및 자금보충약정을 제공했다. 대우건설 연대보증에다 증권사 신용 약정이 후순위 자금을 모으는데 기여한 것이다. 선순위 대주단 원금 중 200억원은 NH투자증권이 사모사채 인수 확약을 제공했다. 대출채권으로 만기일은 2024년 11월 25일이다.

이번 딜을 주관한 증권사 관계자는 "부산 메가마트 부지는 입지상 부산지역 리치벨트(부유촌 벨트)의 마지막 남은 알짜 부지"라며 "여기에다 대우건설의 후순위 보증과 여러 증권사들의 공동 주관이 투자자에 높이 평가돼 클로징됐다"고 말했다.

김해 삼계개발지구도 3개 증권사가 분담해 클로징

태영건설의 계열사인 삼계개발은 김해 삼계동 도시개발사업 및 토석채취장 사업을 위해 지난 1일 대주단으로부터 1650억원의 브릿지론 리파이낸싱 대출을 실행받았다. BNK투자증권과 IBK투자증권이 선순위대출을, 이베스트투자증권이 중순위 대출을 각각 주관했다.

트랜치별로 선순위 850억원, 중순위 500억원, 후순위 300억원으로 각각 구성됐다. 선순위 650억원 가운데 600억원이 PF유동화증권으로 발행됐다.

IBK투자증권과 BNK투자증권이 각각 300억원씩 보증을 제공하고 주관했다. 중순위 500억원은 이베스트투자증권이 주관해 유동화증권으로 발행됐다. 태영건설의 자금보충 의무와 이베스트증권의 매입보장 등이 보증으로 제공됐다. 중순위 만기는 6개월이나 3년까지 만기 연장 가능하다.

후순위 300억원은 태영건설이 단독 보증한 유동화증권(만기 연장 가능)으로 발행됐다. 일단 한달짜리 단기 유동화증권으로 발행됐으며 연장 가능하다. 이와 관련, 태영건설 측은 한달 뒤 장기물로 대체할 예정이라고 밝혔다.

전체 대출 만기일은 도시개발사업 인허가 기간에 맞춰 오는 2026년 6월1일까지 3년으로 정해졌다. 이번 신규 대출금은 기존 만기 도래한 브릿지론 상환 등에 쓰인다. 기존 대출 1500억원 중 기표된 금액은 1460억원이다.

이번 브릿지론 리파이낸싱 건은 어려운 딜로 평가됐다. 부동산시장 침체 우려로 증권사들의 내부 심사 및 승인 문턱이 높아진데다 지방의 대형 개발사업장에 대한 자금공급은 더더욱 어렵기 때문이다. 그러나 삼계지구 사업장은 토석 채취에 따른 현금흐름이 나오는데다 태영건설이 후순위 보증을 제공하면서 딜 성사에 기여했다. 3개 증권사가 합심해 각자 트랜치별 보증 및 주관 역할을 분담하고 금융 가능한 구조를 짠 것도 높은 평가를 받았다.