요즘 `부동산PF 딜 클로징'이 어려운 4가지 이유

김영호기자

2023-03-17 - 5분 걸림 - 댓글 남기기

증권사의 부동산 딜 보릿고개가 이어지고 있다. 새로운 사업 발굴이 어렵거니와 신규 딜의 발굴부터 대출 약정까지 끝내는데 지난한 과정을 거쳐야 한다. 부동산경기 침체에다 금리 불확실성이 맞물리면서 지난해 하반기부터 딜 클로징 난이도가 꽤 올라갔기 때문이다.

특히 올 들어 증권사 투자금융(IB)업계가 체감하는 금융주선 어려움의 이유는 대략 4가지로 요약된다. ✅ 대주단 풀(POOP) 부족 ✅ 선순위 채권단의 담보인정비율(LTV) 비중 축소 ✅ 사업수지 확보 어려움 ✅ 분양성 저하 등이다. 4가지 난관을 모두 극복해야 하는 탓에 신규 딜이 크게 줄고 딜 클로징도 오래 걸린다는 게 업게의 설명이다.

✅ 우선 대주단 모집이 어렵다. 기존 주요 플레이어로 활약한 캐피탈(여전사)업계가 부동산 PF무대에서 퇴장하면서 대주 풀 자체가 줄었기 때문이다. 캐피탈업계는 최근 관계사 합병, 개인론 취급, 자산매각 등을 통해 부동산PF대출의 집중도를 낮추고 유동성 대응력을 높이는데 집중하고 있다. 그간 부동산PF대출 등 고위험성 익스포저 비중을 확대하면서 자산건전성 우려가 불거지자 시장의 우려를 해소하기 위해 부동산PF와 `거리 두기'를 한 것이다.

이에 선순위, 중순위, 후순위 등을 증권업계 내부에서 소화하고 있다. 선순위는 메리츠금융, 한국투자증권, KB증권, 하나증권 등이, 중순위는 유진투자증권 한화투자증권 등이 후순위는 IBK투자증권 등이 각각 참여하고 있다. 증권사 관계자는 "요즘은 단순 주선 경쟁보다는 네트워크를 넓히고 협력해 대주단 구성을 잘 만들어내는 사람이 대접을 받는다"고 말했다.

✅ 선순위 트랜치의 LTV가 하향 추세인 점도 대주단 모집의 부담이다. 금융사의 부동산자금 운용이 깐깐해지면서 선순위 LTV는 과거 70%에서 최근에는 45~50%로 떨어졌다. 분양률이 저조해도 대출원금 회수가 가능해도록 LTV를 낮춰야 한다는 게 선순위의 주요 요구 사항이다.

예를 들어 과거 1000억원을 모집하면 선순위 700억원(LTV 70%), 중순위 200억원(LTV 90%), 후순위 100억원(LTV100%)으로 나줘 모집했다. 그러나 최근에는 선순위 500억원(LTV 50%) 중순위 300억원(LTV 80%) 후순위 200억원(LTV 100%)로 바뀐 것이다.

상황이 이렇자 안전한 선순위 포션 대신 위험을 감수하는 중,후순위 모집 금액이 늘어났고 그만큼 자금 모집이 어려워진 것이다. 더욱이 중,후순위 플레이어들의 건별 투자한도는 50억~100억원 단위로 낮아지는 추세다. 신규 사업을 진행하려면 더 많은 플레이어가 필요해진 것이다.

✅사업수지 확보가 어려운 것도 딜 클로징의 방해 요인이다. 통상 사업수지 분석표상 시행사의 시행 이익이 10%를 넘겨야 사업성이 있다고 보고 본PF 모집이 수월하다. 금융사별 내부 투자 가이드라인을 통과하려면 시행이익 확보는 무시하지 못할 고려 대상이다. 그런데 공사비와 금융비용이 동시에 각각 20~30% 뛰면서 시행사의 적정 사업수지를 확보한 건이 드물다는 게 증권사 IB업계의 공통된 설명이다.

✅마지막으로 분양성 저하다. 높아진 금리와 공사비에 대응하고 사업수지를 확보하려면 분양가를 높여야 한다. 그런데 부동산경기 침체로 분양가를 되려 낮춰야 할 실정이다. 실제 분양 이후 분양률이 저조해 할인 분양에 들어간 전국 사업장이 수두룩하다.