(워킹저널)재개발·재건축조합원 입주권 매수때 투자자 유의사항

공포 심리가 지배하는 폭락장에서 저평가된 자산을 취득하는 건 말처럼 쉽지 않습니다. 매수 결정을 할 때든, 계약서에 날인하고 잔금을 송금할 때 든 이게 잘 하는 것인가 하고 별별 생각이 다 듭니다. 심장이 쿵쿵거리고 식은 땀이 나기도 합니다.

무리짓기 본능을 거스르고 남들과 다르게 독자적으로 사고하고 행동하기 위해선 소위 '야수의 심장'과 같은 강인한 정신력과 자기 확신이 필요 조건인 것 같습니다. 강인한 정신력과 확신은 사업 인사이트(통찰력)에서 나오고, 그 인사이트는 치밀하고 꾸준한 학습과 분석에서 길러진다고 생각합니다.

올해 내내 누적된 PF우발채무와 금리 상승세, 매수심리 하락 등을 견디지 못하고 내년에는 부실채권(NPL)과 경공매 시장이 활짝 열릴 것으로 예상됩니다.

재개발·재건축 입주권(조합 분양권) 역시, 경기 순환(Cyclicality)에 대한 민감도가 높습니다. 즉, 침체·하락 국면에 빨리 반응하고 영향을 많이 받기 때문에 내년에는 저점 매수 기회가 많을 것으로 예상합니다.  이에 조합원의 입주권을 매수 할 때 유의해야 할 사항을 다루면서 재개발재건축 사업의 특성에 대해 얘기해 보려 합니다.

1세대 다물권자(조합원)입주권 매매시 주의사항

지난 6월 29일 대법원 판결 선고일(사건번호 2022두56586 관리처분계획일부무효확인등)은 도정사업(재개발·재건축) 자산 투자자에게 매우 중요한 날이었습니다.

이 판결 선고시점 전까지는 (도시 및 주거환경정비법(도정법) 제39조 제①항 제2호 & 제3호에 따라) "1인 다물권자"와 "1세대 다물권자" 권리를 구분해 각각 개별적으로 해석했습니다.  "1세대 다물권자"는 <조합설립인가> 이후에도 조합원이 증가할 수 있음을 인정해 왔는데요.

이번 대법원 판결 이후로는 "1인 다물권자"와 "1세대 다물권자"를 구분해 개별 해석하지 않고, 중첩적으로 다 같이 묶어 해석하는 것으로 결론났습니다. "1인"과 "1세대"를 합쳐 퉁쳐버린 대법원의 해석은 입주권의 유효성에 큰 영향을 줍니다.

다물권자는 "1인 다물권자"와 "1세대 다물권자" 등 2종류로 나뉩니다. "1인 다물권자"는 공유지분만 나왔던 반면, "1세대 다물권자"는 (입주권 매매 후) 여러개  입주권이 나올 수 있었습니다.

예를 들어 조합설립인가 이후 "1인 3주택(A,B,C) 다물권자 조합원"은 입주권(조합원 수분양 권리)이 1개 나옵니다. 만약 어떤 투자자가 "1인 다물권자 조합원의 3주택(A,B,C)" 가운데 입주권 한채 B주택(소위 조합원 딱지)을 샀다면, 그 투자자는 향후 나올 입주권의 1/3(33.33%)지분만 갖게 됩니다.

이 경우 B주택을 매도한 조합원이나, 매수한 투자자 중, 한사람만 현금청산을 선택해도 그 입주(수분양)할 권리는 전체 청산이 되어, 현금청산이 됩니다. (이런 경우는 거의 없습니다. A,B,C 3주택 다물권자인 기존 조합원이 입주권을 갖고 나머지는 현금청산을 받습니다.)

"1세대 3주택 다물권자 조합원(아빠 명의 A주택, 엄마 명의 B주택, 자녀 명의 C주택)"의 경우는 달랐습니다.  엄마 명의 B주택과 자녀 명의 C주택을 어떤 2명의 투자자에게 팔면, 지금은 비록 한 세대 내에 세대주이고 세대원이지만, 향후 이혼해서 세대 분리(B)될 가능성도 있고, 자녀가 19세 이후에는 응당 분가해서 세대 분리(C)할 가능성이 높다고 봐서, 엄마 B주택을 산 투자자와 자녀 C주택 입주권을 산 투자자에게 각각 입주권(조합원 수분양 권리)이 나왔습니다.

이렇게 되면 『조합원 수분양 자격(입주권)』이 기존 1개에서 3개로 2개 늘어나는 등 조합원 수의 증가를 의미합니다.  이는 곧 일반 분양 판매 수입금 감소와 조합 수익성 저하 및 조합원의 이익을 훼손시키는 상황으로 이어지지만 지금껏 이를 허용한 것이죠.  

지난 ​6월 29일 대법원 판결선고 이전까지는 "1세대 다주택자"의 물건을 산 "조합입주권 딱지" 투자자의 『입주권(조합원 수분양 자격)』은 공고히 인정됐으나, 지금은 입주권이 나오지 않습니다. 다시 말해, "1세대 다물권자"는 이번 대법원 판결로 "독립 (수)분양자격"이 없어진 것입니다.

<도정법 제39조 제①항 제2호 & 제3호>에 대한 해석을 바꾼 것이기 때문에, 조문과 부칙 등의 변경으로 소급 적용날짜가 명시되는 등의 소급 적용여부가 애초에 해당되지 조차 못합니다. 피해자들은 분명히 있는데, 가해자를 규정하지 못하는 상황이죠.

가해자를 굳이 들자면, 불합리한 법조문 정도일 텐데요. 이런 경우는 국회에서 도정법 39조의 취지를 당초 "무리한 지분쪼개기를 처벌하는 데 집중하는 것"으로 해석하고, "1세대 다물권자"입주권 유효성을  6월 29일 이전과 같이 해석하는 것이 타당하다는 방향으로 명확하게 법 개정을 해야만, 현 피해자들이 구제가 될 수 있는 것입니다.

"조합분양권/조합입주권/딱지"를 "1세대 다물권자"로부터 매입한 투자자는 <착오로 인한 매매 계약 취소>를 청구해서 원상 회복하는 방법이 최선책입니다.

이 방법도 반드시 계약 특약사항에 "조합원 물건으로써 분양자격을 목적으로 하는 매매계약이다"라는 문구가 들어 있어야만, "입주권을 목적으로 계약하였으나, 분양자격(입주자격)이 없어졌으므로 이 계약을 원천적으로 무효로 하는 원상회복이 가능합니다.

​이런 기막힌 촌극을 보고 있으면 가슴이 답답해 집니다. '지분 쪼개기'라는 공공선을 해치는 행위를 막기 위해 엄격하게 정해놓은 법조문(도정법 제39조)을 "1세대가 여러개의 주택을 보유하는 것"을 인정하지 않고 처벌하는 듯한 조문 해석은 너무 확대 해석한 것으로 헌법 소원이 필요하다는 법조계의 목소리도 꽤 큽니다.

특히 민간사업(주택법)에 기초를 둔 "재건축(아파트 재건축)"의 경우에는 사유재산, 개인의 재산권을 과도하게 침해한 것으로도 해석될 여지가 있습니다. (재개발은 강제조합원 제도여서 사업에 반대하는 25%도 조합원으로 편입되는 반면 재건축은 조합설립에 반대하면  현금청산됩니다.)

이런 불합리하고 부조리한 법과 제도는 이상 행동을 유발하게 만듭니다.

이제부터는 1구역 내, "1세대 다물권자" 즉 아빠 명의 A주택, 엄마 명의 B주택, 자녀명의 C주택 보유세대들은 "분양신청 전 시점"까지, 이혼으로 A, B 세대분리, 19세 이하는 입양, 19세 이상은 분가로 인한 C세대 분리라는 편법으로 이윤을 극대화 할 수 있을 겁니다.  인간은 '유인 인센티브'에 반응하는 종족이니까요.