(초점)우선주 모집 어려움을 유동화증권으로 풀은 코람코운용

코람코자산운용이 경기 이천 장암리 '푸드누리 물류센터'의 1140억원 인수자금 마련을 위해 우선주를 유동화증권(전자단기사채)으로 조달한 것으로 나타났다.  담보대출 720억원과 우선주 320억원 등 총 1040억원을 사실상 시장에서 차입한 것이다.  키움증권이 수익증권 매입 및 자금보충을 확약하는 등 우선주 유동화에 키 역할을 했다.

코람코운용은 지난 12일 푸드누리로부터  이천시 마장면 장암리 654 소재 물류센터(푸드누리 이천공유물류 플랫폼)를 1140억원에 인수하는 계약을 종결했다.  420억원의 사모부동산펀드제155호를 설정하고 LTV의 63%인 720억원은 담보대출로 조달했다.

펀드는 우선주 성격의 1종 수익증권 320억원과 2종 수익증권 60억원, 3종 수익증권 40억원으로 나뉜다.  손익차등형 펀드여서  손실 발생시 후순위 종류 수익자가 먼저 손실을 분담한다.

눈에 띄는 점은 320억원의 우선주(1종 수익증권) 모집이다.  최근 상업용부동산시장에서 우선주는 블라인드펀드나 기관투자자 자금 등을 활용해 조달했다.  그런데 고금리 장기화에 따라 수익률을 거의 PF를 하는 것과 맞먹는 7% 이상을 줘도 우선주 투자자를 모으지 못하는 상황이다.  특히 물류센터에 대한 투자심리가 꺾여 물류펀드 우선주 조달은 더욱 어렵다.

금융사 관계자는 "SI(화주)나 용역업체가 낮은 배당률의 보통주를 밑에 깔고 부족금액을 우선주로 조달해야 한다"면서 "그런데 투자자의 리스크 회피에 따라  높은 수익률을 줘도 우선주 모집이 쉽지 않다"고 말했다.

이에 코람코운용은 우선주 조달을 위해 유동화시장으로 눈을 돌린 것으로 풀이된다.  매출채권을 기초자산으로 유동화하는 것 처럼 펀드수익증권을 기초자산으로 유동화한 것이다.  

1종 종류주 320억원 조달을 위해 키움증권이 펀드 수익증권 매입 확약 및 자금보충의무를 제공하는 형태로  A1등급의 전단채가 발행됐다.  매달 차환돼 오는 2029년 6월 12일까지 60회차가 발행된다.

키움증권은 초기 발행자금을 시장에 매각하거나, 총액 인수해 임대가 안정화한 뒤 셀다운하는 방식을 취할 것으로 IB업계는 예상했다.   펀드의 회계기간은 6개월 단위로 설정되며, 운용사는 물류센터에서 발생한 이익을 회계기간 종료일 또는 임의결산일로부터 10영업일 이내 분배한다.

누적적 우선주여서 정해진 배당금을 지급하지 못할 경우 차후 배당이 가능한 시점에 이전 미지급분을 감안해 지급하는  방식이다.

IB업계 관계자는 "코람코운용이 임차인(화주)을 확보한 뒤 창고 매입을 결정했다"면서 "임차인 확보에 따라 안정적 임대 운영이 가능할 것으로 보고 유동화증권을 발행해 매입한 것으로 보인다"고 말했다.

펀드가 매입하는 자산은 경기 이천시 마장면 장암리 654일대에 있는 푸드누리 물류센터다. 2021년 3월  준공된 푸드누리 이천공유물류 플랫폼(물류센터명)은 연면적 1만3100평에 지하2층- 지상4층 규모다. 저온창고는 전실 포함 9430평, 상온창고는 3640평인 복합물류센터다.

해당 건물은 전문 종합물류서비스 회사인 푸드누리가 자가 운용하던 물류센터다.  최근 2년간 영업적자를 기록한데다 물류센터 수익성이 좋지 않자 회사 측은 매각을 결정했다.