우려되는 꼬마빌딩의 공실률 상승세

고물가 지속에다 늦어지는 금리 인하는 코로나19 시기와 비슷한 양상으로 자영업자에 타격을 주고 있습니다. 자영업자들은 경영에 어려움을 겪고 있으며, 이는 중소기업에도 영향을 미치고 있는데요.

실제 최근 IBK기업은행이  벌인 '2024년 중소기업 금융실태 조사'에 따르면  중소기업의 76%가 작년만큼 어렵다고 답했으며,  신규 자금 조달 시 대출금리 상승과 담보 요구 증가로 인해 기업의 부담이 더욱 커졌다고 응답했습니다.

이러한 경제적 어려움 속에서도 은행들은 역대 최대 실적을 기록하고 있어 매우 대조적인 상황인데요.  높은 금리로 인해 은행들의 이자 수익이 증가하면서 실적이 개선되고 있는 반면, 자영업자와 중소기업의 고통은 커지고 있는 모습입니다.

그렇다면 이러한 자영업자와 중소기업의 경영 악화가 상업용 부동산에 미치는 영향은 무엇일까요.

꼬마빌딩을 포함한 오피스 자산은 크게 5가지로 분류 가능한데요. 건물 등급을 나누는 기준은 통상 연면적의 크기로 분류하고 있습니다.  부동산 리서치기업별 연면적 기준은 상이 할 수 있기 때문에 수치상 다소  차이를 보일 순 있습니다.

다만, 대형 부동산서비스회사의 리서치 자료는 중대형 오피스자산의 공실률만 언급하는 경우가 많기 때문에 중소형 빌딩의 공실률을 확인 할 수 있는  별도 자료를 받아보는게 좋습니다. 그리고 일반 개인 투자자라면 중소형 빌딩자산의 공실률 추이를 면밀히 살펴 보시기를 권합니다.

대체로 자영업자와 중소기업의 경기 영향을 받는 상업용 자산은 주로 B급 연면적 1000평 이상과 '꼬마빌딩'으로 불리는 C급 연면적 1000평 이하 자산입니다.

최근 3년간의 공실률 데이터를 보면, 연면적 5000평 이상 중대형 자산(P, S, A급)의 경우 주로 대기업이 임차하는 공간으로 외부 환경에 대한 영향이 상대적으로 적어 공실률에 큰 변화가 없었습니다.

하지만 C급 자산은 시장 변화를 상대적으로 빠르게 반영하고 있는데요. 대형 오피스 공실률이 역대 최저일 때도 C급 자산은 일정 부분 이상의 공실률을 유지하는 경향을 보여주고 있습니다. 공실률이 증가하면  꼬마빌딩들이 급매로 시장에 나올 가능성이 높기 때문에 주의가 필요합니다.

2024년 1분기 B급 오피스자산의 공실률이 오르는 모습을 확인할 수 있습니다. NAI코리아에 따르면 B급 자산의 공실률은 작년 4분기 4.54%에서 올 1분기 6.2%로 1.7%p 상승했습니다.

이는 중소기업의 경영 어려움이 직접적으로 반영된 결과가 아닐지 우려되는 부분입니다.  하지만, 문제는 연면적 5000평 이상의 P, S, A급 자산의 예정 공실률은 대부분 재계약으로 소진되는 경우가 많은데, B급과 C급 자산의 예정 공실률은 시장에서 얼마나 소화될 수 있을지 가늠하기 어렵다는 점입니다. 중소기업 및 자영업자의 경영 어려움이 지속된다면 예정 공실이 실제 공실률에 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

따라서, 소형 빌딩 투자를 고민하는 개인 투자자들은 중소형 자산의 공실률 추이에 주목해야 하며, 특히 B급과 C급 자산의 예정 공실률이 실제로 어떻게 시장에 반영될지 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

이는 현재 경제 상황에서 중요한 투자 판단 요소가 될 것입니다. 그렇기 때문에 "꼬마빌딩 급매" 표현에 현혹되지 마시고 꼼꼼히 체크해 안전한 투자를  하기를 권합니다.