우량 대출 선호 갈수록 심화...범농협, 파크원 담보대출 1조 담는다

상업용 부동산 시장에서 금융권의 ‘우량 대출’ 선호 현상이 갈수록 심화되고 있다. 대출 금리가 3%대 진입을 앞두며 하락세가 이어지자, 입지가 우수하거나 안정적인 임차인을 확보한 자산에 대해 금융기관들이 선제적으로 자금을 배정하는 모습이다.

파크원 리파이낸싱 1.75조 중 1조, 범농협 몫

6일 금융권에 따르면 여의도 '파크원타워1·호텔·백화점' 소유주인 Y22PFV와 금융주관사 NH투자증권은 현재 진행 중인 1조7500억원 규모의 리파이낸싱 대출 중 1조원을 범농협그룹(농협은행·농협중앙회 등)에 배정한 것으로 알려졌다. 주관사인 NH투자증권이 범농협 계열사이고, 기존 앵커 대주 역시 농협금융이었던 점이 작용했다. 범농협 측이 우량 자산 확보 차원에서 요청해 배정이 이뤄졌다는 설명이다.

이번 파크원복합시설 리파이낸싱 대출은 여의도 핵심 입지 ‘트로피 에셋’인 데다, 금리가 4.3%로 비교적 높게 책정되며 금융사들의 관심을 끌고 있다. 범농협 측 선확보 물량을 제외하면 남은 7500억원 모집에 대한 경쟁이 치열할 것으로 전망된다. 한 금융사 관계자는 “시장에 우량 담보 딜이 많지 않아, 기관들이 트로피 에셋 기반의 안정적 대출에 집중하는 분위기”라고 말했다.

크레센도·콘코디언 등 오피스 딜도 순항

이 같은 흐름은 다른 딜에서도 나타난다. 코람코자산신탁이 오는 18일 크레센도 빌딩의 소유권 이전을 위해 추진 중인 3510억원 규모 담보대출은 안정적으로 자금 모집이 이뤄지고 있다. 지난달 초 4.2%(수수료 제외) 금리에 모집을 시작했을 당시엔 낮은 금리에 대한 우려도 있었지만, 이후 시장 금리가 하향 안정세를 보이자 은행권을 중심으로 대주 참여가 이어졌다. 인근 콘코디언 빌딩도 4.3% 금리에 리파이낸싱을 진행 중인데, 기관 참여도가 높은 것으로 전해졌다. 한 은행 관계자는 “공실이 없고 잔여 임차기간도 충분한 자산을 중심으로 대출을 집행하고 있다”고 전했다.

우량 입지 담보에 대한 경쟁이 치열해지면서 단일 대주가 전액을 집행하는 사례도 등장했다. 캡스톤자산운용은 지난달 서울 용산구 신동아건설 사옥을 담보로 한 1385억원 규모 리파이낸싱을 단독으로 실행했다. 차주인 신동아건설이 법정관리 중이지만, 담보가 신탁 구조로 분리돼 있고 용산 우량 입지 토지라는 점이 투자 판단에 긍정적 영향을 미쳤다는 설명이다.

대출 금리 하락세 확연

이처럼 금융사들이 우량 자산 확보에 나서는 이유는 금리가 더 떨어지기 전에 상대적으로 높은 금리를 적용할 수 있는 담보대출에 자금이 몰리고 있기 때문이다. 실제 지난 2월 클로징된 오피스 담보대출 금리는 4%대 후반이었지만, 최근에는 4% 초반에서 3%대 진입을 앞두고 있다.

KT투자운용이 2월 말 소유권을 이전받은 마곡 마이스복합단지 내 ‘르웨스트시티타워’ A·B동의 준공 후 담보대출은 4.7%(수수료 제외) 금리로 조달됐다. 주관사인 삼성증권과 IBK투자증권은 감정가 대비 LTV 56% 수준에서 3800억원을 수수료 포함 올인 금리 5.0% 조건으로 모집했다.

국민연금이 지난 2월 초 마곡 원그로브(CP4구역)의 소유권 이전을 위해 조달한 2조3000억원 규모 담보대출의 금리는 고정 4.85%, 변동 4.76%였다. 고정금리가 일반적인 오피스 담보대출에서 변동금리 비중이 30%에 달한 것은 금리 하락을 염두에 둔 국민연금 측 요청 때문으로 전해졌다.

보험사, 수익률 맞추기 비상

담보대출 금리 하락은 보험사들의 자산운용에도 영향을 주고 있다. 교보생명은 올해 목표 수익률 5%를 맞추기 위해 국내 부동산·인프라 대출 비중을 줄이고, 해외 재간접펀드 투자 비중을 확대하고 있다. 최근 몇년간 고금리로 보험 상품을 판매한 보험사들은 대체투자 수익률을 일정 수준 이상으로 맞춰야 하는 상황이다.