테헤란로 용적률 1800% 완화, 오피스시장에 미칠 영향은

서울 강남의 중심을 가로지르는 테헤란로(강남역 사거리~포스코 사거리) 일대가 서울의 네 번째 중심상업지역으로 지정될 가능성이 높아졌다. 서울시는 13일 발표한 지구단위계획 변경을 통해 해당 지역에서 친환경 및 창의적 디자인을 갖춘 건축물에 대해 최대 용적률 1800%를 허용하고, 높이 제한을 철폐하겠다고 밝혔다.

이번 정책이 시행되면 강남을 글로벌 비즈니스 중심지로 더욱 확고히 하겠다는 서울시의 의지가 반영된 것으로 볼 수 있다. 하지만 시장에서는 긍정적인 기대감과 동시에 공급 과잉에 대한 우려도 공존한다.

📌 테헤란로 지구단위계획 주요 내용

✅ 용적률 최대 1800%, 높이 제한 폐지

• 명동, 여의도, 상암동에 이어 테헤란로가 네 번째 중심상업지역으로 조정될 가능성
• 기존 용적률 600% → 800%, 허용 용적률 800% → 880%로 상향
• 중심상업지역으로 변경 시 최대 1,800%까지 적용 가능

✅ 노후 건물 리모델링 및 도시경관 개선

• 신축이 어려운 부지는 리모델링 활성화 구역으로 지정

✅ 탄소중립 및 지속 가능성 강화

• 실내형 공개공지(공개된 공간) 확대, 친환경·에너지 절감 건축물 유도
• 보행환경 개선 및 대중교통 연계성 강화

📌 과거 유사 정책 사례와 시장 영향

서울시는 이미 여의도, 상암동, 명동 등 주요 업무·상업 지역을 대상으로 유사한 규제 완화를 시행한 바 있다. 이들 지역에서 나타난 변화는 테헤란로의 미래를 가늠하는 데 중요한 참고자료가 될 수 있다.

🔎 여의도 (IFC & 파크원 개발)

• ✅ 긍정적 영향: 프라임급 오피스 공급 증가 → 글로벌 금융사 유입, 지역 가치 상승
• ❌ 부정적 영향: 신규 오피스 공급 과잉 → 공실률 상승

🔎 명동·종로, 고도 제한 완화

• ✅ 긍정적 영향: 글로벌 브랜드 유입, 상업시설 임대료 상승
• ❌ 부정적 영향: 소규모 상점 임대료 부담 증가, 코로나19 이후 공실률 상승

🔎 상암동 DMC 개발

• ✅ 긍정적 영향: 미디어·IT 중심 오피스 수요 증가, 부동산 가치 상승
• ❌ 부정적 영향: 추가 대형 프로젝트 부족, 일부 노후 건물 공실 증가

📌 테헤란로 용적률 1,800%, 강남 오피스 시장의 변화는?

🔼 긍정적 전망

✔ 프라임급 오피스 공급 증가 → 글로벌 기업 유치 가능성 상승

✔ 기존 노후 건물 리모델링 활성화 → 공유 오피스 등 경쟁력 유지 가능

✔ 용도 변경(주거 → 상업) 허용 → 역세권 상업 개발 가속화

✔ 개발비 부담 완화로 투자 활성화 → 용적률 완화로 투자 수익성 증가

🔽 부정적 우려

❌ 오피스 공급 과잉 → 공실률 증가 가능성

❌ 기존 중소형 빌딩 경쟁력 저하 → 자산 가치 하락 가능성

❌ 초고층 개발에 따른 교통·인프라 부담 증가

📌 강남 오피스 시장의 향방은?

테헤란로는 이미 서울에서 가장 높은 오피스 수요와 임대료를 기록하는 지역 중 하나다. 따라서 용적률 상향은 장기적으로 투자 활성화를 이끌 가능성이 크다. 다만, 과거 여의도, 상암동, 명동 등의 사례처럼 인프라 개선이 병행되지 않으면 오피스 공급 과잉과 공실률 상승이라는 부작용이 뒤따를 수도 있다.

또한, 서리풀 복합개발사업, 삼성역 지하화, GBC(글로벌 비즈니스 센터) 개발 등과 연계될 경우 강남이 명실상부한 국제 비즈니스 허브로 자리 잡을 가능성이 커진다. 하지만 교통 체증, 기존 중소형 빌딩과의 경쟁 심화 등 해결해야 할 과제도 만만치 않다.

테헤란로의 마천루 시대, 과연 강남 오피스 시장의 도약이 될 것인가? 아니면 공급 과잉이라는 부작용을 불러올 것인가? 향후 시장 움직임이 주목된다.