'수익형 부동산' 투자자와 대출금융기관의 시각차

최근 대출 영업을 위해  제가 일하는 경기 동탄역지점의 남쪽인 평택 고덕부터 서쪽으로 영종도, 북쪽 고양까지 활발히 다녔습니다. 시행사와 분양대행사, 수분양자 등 많은 분과 상담하면서 느낀 점을 얘기해 볼까 합니다.

필자는 개인적으로 시장에서 고전중인 지식산업센터, 생활형 숙박시설, 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많습니다. 그러나 대출을 취급하는 직업이다 보니 많은 현장을 경험하면서 대출을 받으려는 입장과 빌려주는 입장의 간극이 꽤 커 대출 매칭이 어렵다는 것을 알게  됐습니다.

​상담했던 여러 현장 가운데 집단대출도 있었고, 입주 지정일이 지난 현장도 있었습니다. 입주 개시 후 분양가의 90%이상, 금리는 4% 초반대의 대출기표 현장을 보았고, 대출받는데 어려움을 겪는 수분양자를 많이 보았습니다.

​대출을 놓고 금융기관과 수분양자(투자자)간 시각 차가 큰 것에 대해 개인적인 시각에서 그 배경을 정리해 보도록 하겠습니다.

첫째, 수익형 부동산을 바라보는 금융기관별 입장이 각기 달라 똑같지 않다는 점입니다.  같은 금융기관 내라 하더라도 지점별(지점장의 성향)로 적극적으로 취급하는 곳이 있는 반면 지식산업센터는 위험하니 대출비율을 낮추거나, 아예 대출을 취급하지 않는 지점도 상당히 많습니다.

같은 사업장이라고 해서 남들과 같은 대출비율을 적용받는다는 생각은 버려야 합니다.  대상 물건과 수분양자의  소득수준, 보유재산, 보유채무 등 여러가지를 고려해 대출액이 결정됩니다.  단지 지식산업센터 물건만 보고 대출을 진행하지 않는다는 걸 주의했으면 합니다.

둘째, 요즘은 개인도 자신의 신용점수를 알고 있습니다. 나이스평가나 KCB 점수가 1000점인 분도 많이 있습니다. 하지만 점수는 참고일 뿐 금융기관이 나름대로 필터링을 해서 신규대출에 대한 내부등급을 산출합니다(기한연장 또한 내부등급이 있습니다).  신용점수가 대출진행 여부를 판단하는 기준일 뿐 절대적인 것은 아닙니다.

​본인의 신용점수가 1000점 이니까 최고 한도를 받고 최저 금리를 받을 거라 많이 생각합니다. 하지만 똑같은 1000점이라도 현금흐름(개인의 경우 연간소득  및 금융소득)이 양호한 사람과 그렇지 못한 사람의 차이를 감안해야 합니다.

​또한 단순히 '나는 연봉이 이 정도인데 한도나 금리가 왜 이렇지?'하고 의아해하는 분도 많을 겁니다. 금융기관은 상환력을 검증하면서 충분한 상환력이 있는 사람을 우대합니다.(임대사업자의 RTI 적용 원리와 비슷합니다.)

내부등급이 좋으면서 상환력이 잘 나오는 사람을 선호하고 이들에 대한 대출에 적극적이게 됩니다. 우선 자신의 소득(증빙+기타 현금흐름)과 부채(대출잔액과 연간 상환되는 원금과 이자)를 정확히 파악하고 상환력이 우수한지 검토해 보기 바랍니다.

​마지막으로, 금융기관이 1,2금융권으로 분류되듯이 채무자도 1금융에서 받을 수 있는 채무자와 받을 수 없는 채무자로 나뉠 수 있습니다. 보통 한도가 많으면 금리가 높고, 한도가 적으면 금리는 낮은게 일반적이지만,  수익형 부동산 중 지식산업센터의 경우 높은 한도와 낮은 금리로 그동안 조달된 게 사실입니다.

하지만 지금은 그렇게 조달 가능한 분들은 극소수일겁니다. 위에서 두번째 언급했던 자기자신의 신용과 상환력을 먼저 파악하고(원리금 납입능력이 되는지, 추가 담보를 제공할 여유가 있는지 등) 금융기관을 선택해야 할 것 같습니다.

​필자는 약 두달간 현장 미팅 및 상담을 통해 수익형 부동산에 대해 많이 공부하게 됐습니다. 요즘 수익형 부동산 투자자의 경우 공실에 대한 위험과 투자 대비 낮은 수익률로 고민이 많을 것 같습니다. 저도 처음에 수익형 부동산을 투자하면서 공실 이후  수익이 나오지 않음에 따라 관리비 부담, 세 금부담, 대출이자 부담의 위험을 알았습니다.

금리가 오르면서 최초 대비 80% 감소한 수익률의 리스크를 경험한 이후 내 소득으로 향후 2년간 공실이어도 버틸 수 있는 상황이어야만 투자를 결정합니다. 그래야 느긋하게 임대를 기다리고 수익률을 맞출 수 있다고 생각합니다.

현재 중요한 것은 금리인것 같습니다. 금리가 낮아져야 투자 심리도 살아나고 사람들이 실물 투자로 옮겨가면서 거래도 활발하게 이뤄질 거라 생각합니다. 작년에 보기에는 올 하반기에 금리인하가 시작될 것 같았으나 아직은 아무 것도 예측할 수 없는 상황인 것 같습니다.  

어려운 시기일수록 나의 재정 상황과 시장 상황을 잘 파악하고 분석해 모쪼록 소중한 자산을 잘 지키고 키워나가길 바라겠습니다.