송도국제화복합단지 2단계 개발, 6000억 PF금융조달

6000억원에 이르는 '송도국제화 복합단지 2단계 개발사업'의  PF금융 조달이 마무리됐다. 당초 목표인 1월 말에 비해 다소 지연됐지만 불안한 금융시장을 뚫고 대규모 딜 클로징에 성공했다.  단일 트랜치로 6000억원이 모인 것은 매출액 대비 낮은 LTV,  시공사의 미분양 대물 인수와 같은 안정적 채권보전장치가 뒷받침됐기에 가능했다는 분석이다.

20일 투자은행(IB)업계에 따르면 송도국제화복합단지개발이 시행하는 송도국제화복합단지 2단계수익용지 개발사업이 6000억원의 본PF 대출약정을 체결하고 이날 인출했다.  대표 금융주간사는 유안타증권이다.   본PF 모집금은 5100억원의 브릿지론 상환과 선(先 )투입비 정산, 분양 전 필수사업비 등으로 쓰인다.

연초 PF금융시장이 침체된 상황 속에서 모집 금액이 많았던  만큼 은행 증권 캐피탈 등 다양한 대주를 유치했다.  단일 트랜치로 구성된 대주단에는 농협은행이 500억원의 앵커 대주(핵심 대주)로 참여했다.  수협은행, BNK캐피탈, JB우리캐피탈 등도 대주에 이름을 올렸다.

3000억원은 PF유동화증권으로 발행하는데 키움증권이 2500억원을, 한국투자증권이 500억원을 각각 신용보강했다.   금융 종결에 따라 앞으로 착공 및 분양으로 이어질 전망이다.

이번 금융 조달에는 시공사인 GS건설과 제일건설의 채권보전장치가 주효 역할을 했다.  시공사컨소시엄은 책임준공 뿐 아니라 미분양물건을 분양가격(모집공고)으로 대물 인수하게 된다. 토지를 조성 원가 수준에 매입한 덕에 대출금의 LTV가 매출액 대비 23%로 낮은 점도 대주 모집에 기여했다는 게 대주단 평가다.

이 사업은 인천경제자유구역 송도지구 11공구 내 5개 필지 총 16만8927㎡(5만1101평)의 부지에 공동주택 2개블록(Rc10,Rc11)과 주상복합 3개 블록(Rm4, Rm5, Rm6)을 개발해 공동주택 2728세대, 오피스텔 542실, 상업시설 9063평 등을 건립하는 메가 프로젝트다.  총 사업비는 2조410억원에 이른다.

사업을 위해 시행사는 인천경제자유구역청에서 11공구 토지를 조성원가에 매입했다.  이번 단지 조성에 따른 개발 이익금으로 연세대 세브란스병원과 연세사이언스파크 등의 건립을 지원하는 공익 사업이다.  지난 2020년 12월 토지매매 계약을 거쳐 시공사컨소시엄을 선정한데 이어 지난해 2월 사업계획 승인을 받았다.

사업시행자(송도국제화복합단지개발)는 송도국제화복합단지사업 추진을 위해 지난 2007년 설립된 민관합작 출자 특수목적법인(SPC)이다.  전체 지분의 51%를 차지하는 공공기관 주주로 인천도시공사(19%)와 인천교통공사(32%)가 있다. 나머지 49% 지분을 갖는 민간기업으로는 하나은행(15%), KB증권(19%), KB부동산신탁(15%)이 있다.