강남 소형빌딩의 특성(2)-가격이 높은 이유

오늘날 테헤란로 이면도로에 있는 건물은 테헤란로 도시설계지침에 의해 다른 나라에선 보기 힘든 독특한 특성을 가집니다. 최소 대지면적 기준이 적용되는 도로 주변 필지와 적용되지 않는 이면도로 주변 필지의 차이 때문입니다.

특히 꼬마빌딩으로 알려진 소형 오피스빌딩은 개인 소유 비중이 높고, 건축비용에 대한 부담으로 임차인의 보증금으로 대출부담을 줄이고자 하는 수요가 큽니다. 따라서 보증금 비중이 높은 임대차 계약이 많습니다. 또한 월세보다는 보증금 유도를 위해 전환율을 높이는 방식을 취하곤 합니다.

소형 오피스빌딩의 캡레이트(Cap. Rate)

오피스빌딩의 임대료 수준은 일반적으로 빌딩의 연면적이 많을수록 높아집니다. 빌딩의 랜드마크와 서비스 측면에서 우수성을 가지기 때문입니다. 반면 매매가는 조금 다른 경향을 보입니다. 소형 빌딩이라도 중형 또는 중대형보다 낮지 않은 가격으로 거래되고 있습니다.

오피스 빌딩은 일반적으로 NOI(Net Operating Income, 공실면적을 제외한 임대면적으로부터 발생하는 수입에서 모든 비용을 제한 금액)를 기반으로 가격이 형성됩니다. 그렇기 때문에 NOI와 임대료 수준이 높을수록 가격이 상승해야 합니다.

하지만 실제로는 소형이라 하더라도 평(3.3㎡)당 가격이 높게 나타나고 있습니다. 소형 오피스 빌딩의 낮은 NOI와 높은 가격은 캡레이터(Cap. Rate, 순영업소득(NOI)을 부동산의 현재 시장 가치로 나눈 비율)에 반영됩니다.

KB부동산이 조사한 오피스 캡레이트 추이를 보면,  중형과 중대형, 대형 중 중형 캡레이트가 가장 낮게 형성된 것을 볼 수 있습니다. 더불어 면적이 클수록 높은 캡레이트를 가지고 있는 것도 확인됩니다. 따라서 중형보다 작은 소형 역시 낮은 캡레이트를 가질 것으로 유추해 볼 수 있습니다.

이처럼 운영수익에 비해 상대적으로 높은 매매가격은 이해하기 힘든 이례적인 현상입니다. 실제로 일부 자산운용사의 경우, 소형 오피스빌딩 시장은 낮은 캡레이트로 인해 투자하기 어렵다는 점을 호소하기도 했습니다.

그렇다고 해서 이 현상이 이해의 영역 밖에 있는 것은 아닙니다. 앞서 1편에서 언급한 바와 같이, 소형 오피스빌딩 형성의 역사를 살펴보면 답을 얻을 수 있습니다. 바로 개발 가능성 또는 개발 호재입니다.

소형 오피스 빌딩의 캡레이트가 낮은 이유는, 철거 후 다시 지을 경우 현재보다 높게 지을 수 있는 호재가 있기 때문입니다. 소형 오피스빌딩은 개인 소유 비중이 높으며, 신용도가 좋지 않아 세금 문제를 해결코자 허용용적률보다 낮은 빌딩을 건축할 가능성이 큽니다.

하지만 만약 이를 다시 지을 경우 현재보다 더 규모가 큰 빌딩을 지을 수 있기에 NOI의 증가를 기대할 수 있습니다. 재건축 시의 개발호재가 3.3㎡당 가격을 높게 형성시키는 요인입니다.

소형 오피스빌딩의 기타 특성

소형 빌딩의 임차인 역시 중대형 이상의 오피스 빌딩과 차별화된 특성을 갖게 됩니다. 임대료 수준 자체가 낮기 때문에 저렴한 임대료를 선호하는 임차인이 입주할 가능성이 있으며, 보증금 비중이 높아 당장의 현금흐름보다 자금이 많은 임차인이 선호할 확률도 존재합니다. 또한 연면적이 크지 않기 때문에 1층 리테일의 임대수입에 의존할 가능성이 있어 임차인 선정이 까다로울 수도 있습니다.

소형 오피스빌딩의 전용률도 높습니다. 이는 실제 사용가능한 사무면적이 많다는 의미지만 주차장, 엘리베이터, 로비, 복도 등 공용면적이 적다는 뜻이기도 합니다. 따라서 많은 주차공간이 필요하지 않거나 사무면적에 대한 수요가 많은 임차인의 경우, 중대형 이상의 오피스빌딩보다는 소형 빌딩에 더 적합할 가능성이 큽니다.

소형 오피스빌딩과 주택의 유사성

소형 오피스 빌딩은 주택과도 상당히 유사한 특성을 가집니다. 주택시장에서는 '전세를 안고 집을 산다'는 말이 있습니다. 전세금에 나의 돈(자기자본, equity)을 더해 주택을 구매하는 방식을 의미합니다. 이는 갭투자의 일종입니다.

소형 빌딩도 이와 다르지 않습니다. 오피스빌딩 건축 또는 구매 시 임차인의 보증금이 자기자본을 줄이는 수단으로 활용되기 때문입니다.  대치동 은마아파트와 같이 강남에 위치한 오래된 소형 아파트가 3.3㎡당 가격이 높은 이유도 개발호재 때문입니다. 재건축 이후 큰 규모의 새 아파트가 지어질 수 있다는 기대감이 반영된 것입니다.

이처럼 소형 오피스빌딩은 오피스의 특성을 가지고 있지만, 개인 투자와 소유 비중이 높다는 점과 보증금이 자기자본을 줄이는 수단 또는 대출 부담을 감소시키는 수단으로 활용된다는 측면도 있습니다.

아울러 개발호재에 의해 가격이 결정된다는 점이 주택과 유사합니다. 결국 소형 오피스 거래시장이 중대형 이상의 오피스에 비해 보증금 비중이 높다는 것은 주택 시장처럼 매각차익에 민감하다는 것을 보여줍니다.

강남 꼬마빌딩(소형 오피스)과 이면도로의 탄생(1)