서울 핵심 부지 속속 매각...부동산 개발시장 기지개

원정호

2025-07-30 - 8분 걸림 - 댓글 남기기

서울 대형 개발부지들이 잇따라 팔리고 있다. 금리 인하 기대와 함께 부동산 경기 회복 조짐이 나타나자 디벨로퍼들이 선제적으로 토지 확보에 나서는 모습이다. 다만 정부 규제가 여전히 불확실하고, 공사비 부담도 지속되면서 사업성이 양호한 입지만 선택적으로 주목받고 있다.

마장동 한전부지, 대치동 코원에너지 부지 등 속속 매각

30일 부동산업계에 따르면 BS그룹은 지난 22일 한국전력의 서울 마장동 물류센터 부지 매각을 위한 우선협상대상자로 선정됐다. 매입 대상은 서울시 성동구 마장동 765-1번지 일대 토지 3만9567㎡(약 1만2000평)에 이른다. 낙찰가는 약 5055억원이다.

이 부지는 마장역세권 지구단위계획구역 내 ‘한전 물류센터 특별계획구역’으로 지정돼 있어 2종 일반주거지역 이상으로 용도지역 상향이 가능하다. 청량리~왕십리 광역중심 연계거점이자 주거, 판매, 업무, 공공시설의 복합개발을 유도하기 위해 특별계획구역으로 지정됐다. BS그룹은 2026년 대규모 주거단지로 공급할 예정이다. 해당 부지는 서울 성동구 내 핵심입지로, 지하철 5호선 마장역에서 도보 2분 거리에 있으며 경의중앙선·2호선·5호선이 만나는 왕십리역과도 가까운 더블 역세권이다.

강남권에서도 개발 부지 매입이 이어졌다. 지난 18일에는 한국토지신탁·호반건설·NH투자증권 컨소시엄이 서울 대치동 27-1 일원 코원에너지서비스 본사 부지의 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 인수 예상금액은 5000억원이다. 토지면적 약 1만5000평 기준 평당 약 3330만원 수준이다.

한토신·NH투자증권은 프로젝트리츠를 통해 이 부지를 주거복합 용도로 개발할 계획이며, 호반건설이 상품 설계에 착수했다. 해당 용지는 강남권 아파트 단지로 둘러싸여 있으며, 서울경제진흥원이 소유한 컨벤션센터 세텍(SETEC)이 인근에 있다.

테헤란로 및 강남역 오피스 개발부지도 팔려

오피스 개발 부지 인수전도 활발하다. 이지스자산운용은 지난 24일 스마일게이트자산운용을 테헤란로 소재 ‘AP타워 및 인접 호텔 2곳’ 통합 매각의 우선협상대상자로 선정했다. 스마일게이트운용은 매도인이 희망한 3000억원 이상 가격을 써낸 것으로 알려졌다. 전체 토지면적 약 590평 기준, 평당 5억원이 넘는 수준이다.

매각 대상은 역삼동 719-1 외 4필지의 AP타워와 후면의 아나호텔·몽마르뜨모텔(719-12, 13번지) 등 총 3개 자산이다. 대지면적 약 590평으로, 통합 개발 시 연면적 1만평 이상 규모의 신축 프라임 오피스가 가능하다. 용적률은 기본 800~880%이며, 인센티브 적용 시 최대 1250%까지 상향이 가능하다. 최근 테헤란로 제2지구의 지구단위계획 변경안이 고시되면서 높이 제한 해제 등 개발 여건도 개선됐다.

서울 강남역 인근(서초구 1307-4 외 4필지)에서 매물로 나온 600평 규모 개발 부지의 인수 우선협상대상자에는 코람코자산운용이 이달 초 선정됐다. 코람코운용은 오피스 개발을 계획 중인 것으로 알려졌다.

해당 토지는 강남역 인근 약 600평(1982㎡) 규모의 일반상업지역 부지로, 허용 용적률 800%(기준 용적률 600%)의 개발 가용 자산이다. 테헤란로와 강남대로가 교차하는 강남역 사거리 인근에 위치해 오피스와 리테일 용도 모두를 흡수할 수 있다는 평가다. 매도자 측이 매물로 내놓을 당시 희망한 가격은 평당 3억3000만원, 총 2000억원 이상으로 알려졌다.

서울내 우량 부지 위주로 매수세 집중

이처럼 개발부지 매입이 이어지는 것은 금리 인하 기대감에 따라 그간 움츠렸던 부동산 개발업계의 투자심리가 회복되고 있음을 보여준다. 실제로 한전 마장동 부지는 지난해 12월 한 차례 유찰됐지만, 이번 입찰엔 2곳이 참여하며 분위기가 달라졌다.

특히 서울 내에서 사업성이 양호한 부지에는 매수세가 확연하다. 한국토지신탁 관계자는 “재개발·재건축 외에는 서울 내 신축할 수 있는 부지가 많지 않은 상황에서 대형 부지가 매물로 나오면 관심을 받을 수밖에 없다”고 말했다.

새 정부가 도심 고밀 개발을 유도하고 있고, 오세훈 서울시장이 주택 공급 확대를 위해 정비사업을 포함한 인허가 절차를 단축하겠다고 밝힌 점도 개발업계의 투자 의욕을 자극하고 있다.

큰손 기관 투자자들이 국내 부동산 개발 시장에 투자금을 풀고 있는 점도 개발부지 매수세에 긍정 요인이다. 군인공제회는 PF 사업성이 지연되는 우량 사업장에 유동성을 공급하기 위한 목적으로 국내 부동산 개발형 블라인드펀드 위탁운용사 선정 작업을 진행하고 있다. 최근 미래에셋자산운용, 이지스자산운용, 제이알투자운용, 캡스톤자산운용, 코람코자산신탁, 코람코자산운용 등 6개사를 후보군으로 선정하고 이중 최종 2곳을 선정해 자금을 지원할 계획이다.

지방 부지엔 여전히 찬바람..분양 리스크 해소가 관건

다만 향후 가치가 상승할 것으로 기대되는 우량 개발지에 한해 매수세가 집중되고 있다. 과거 호황기 때 고점에 매입한 토지들은 여전히 공사비와 금융비용 부담을 안고 있으며, 지방 개발사업지 역시 공매가 이어지고 있다.

마스턴제149호해운대우동PFV가 추진했던 부산 해운대 우동 오피스텔 개발사업은 채무를 상환하지 못해 공매 절차에 들어갔고, 충남 천안 영성동 54-3 일대 공동주택 개발사업장도 금융 부담을 이기지 못하고 공매에 들어갔다. 증권사 관계자는 "금리 뿐 아니라 공사비용이 내려가야 그간 물렸던 개발사업장들이 본PF전환과 착공으로 이어질 수 있다"고 말했다.

여기에 6·27 대출 규제 등 강력한 정부 규제가 불확실성을 키우는 요소로 작용하고 있다. 특히 분양가 20억~30억원대 고가 주택의 경우 대출 규제의 직격탄을 맞을 것이란 우려가 크다.

롯데건설이 잠원동 본사 부지 매각을 6개월째 검토만 하고 결정을 미루는 것도 고가 주택 분양성에 대한 부담 때문으로 해석된다. 부동산업계 관계자는 “대출 규제가 풀리지 않으면 고가 주택 개발사업은 쉽지 않을 수 있다”며 “분양 리스크를 해소할 수 있는 핵심 개발부지를 중심으로만 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다.