시니어주택 개발 활성화를 위한 3가지 요소(Feat. 이지스운용)

시니어주택 개발이 성공하려면 일반 주거와 시니어 주거를 합한 이른바 세대 공존형 복합개발이 활성화돼야 할 것으로 지적됐다. 또 노인복지주택 맞춤형 주택연금 시스템을 새롭게 마련해야 시니어주택 거주 수요가 확대될 것으로 예상됐다. 아울러 도시정비 개발사업의 공공기여 일부를 시니어주택으로 반영해 도심 공급 수단으로 활용해야 한다는 주장이다.

임상훈 이지스자산운용 스마트주거복합 개발파트장(상무)은 최근 '국내 시니어주택 활성화 관련 과제'를 주제로 사내 임직원 특강을 개최했다.  임 상무는 이번 행사를 위해 지난 6월 일본을 탐방하고 일본 시니어 주거 사례와 비교해 발표했다. 그는 시니어주택 개발 성공을 위한 3박자로 △이상적 복합개발모델 구축 △노인주거에 적합한 금융구조 도입 △법규 변경을 통한 정부 지원을 꼽았다.  다음은 임상무가 제언한 3가지 활성화 과제 요약이다.

이상적 개발모델 '일반주거+시니어주거 복합개발'

노인 전용주택에만 거주할 의향이 있는 수요자는 65세 이상 인구 중 5.1%에 불과하다.  일반 주택과 구별된 노인전용시설 한정 개발이 아닌 일반주택과 연계한 복합 개발을 이뤄야 한다.  

싱가포르 캄풍애럴비럴티는 시니어시설에다 쇼핑몰을 합친 대표적 세대통합 프로젝트이며, 일본 시바우라 아일랜드는 시니어주택과 고급 공동주택을 혼합했다.   일반인 대상 분양 주거단지에다 자립이 어려운 고령자(어시스트 케어) 부대시설, 케어를 원하는 건강한 고령자(액티브 시니어) 임대주거시설까지 고객층을 넓게 수용 가능한 시니어케어 서비스 주택 개발이 필요하다.

주거 복합구성 개발시 장점은 분양을 통해 투자비를 어느정도 회수할 수 있어 PF조달이 용이하며 안정적 운영으로 지속적 수익 확보가 가능하다는 것이다.   복합단지 사용자 입장에서 일반인은 투자가치가 높으며, 시니어는 젋은 세대와의 상호 작용으로 사회적 고립문제를 해소할 수 있다.

시니어주택에 맞는 연금·금융 구조 필요

노인복지주택 맞춤형 주택연금 시스템을 마련할 필요가 있다.  주택연금 누적 가입자수가 지속 증가하고 있으나 노인복지주택 관련 주택연금 시스템은 미비하다.

법상 임대형 노인복지주택만 공급 가능하나 주택연금 가입은 분양형 노인복지주택만 가능하다.   임대형 노인복지주택도 보증금 및 전세권에 대한 주택연금 가입을 허용해야 한다. 입주 이후에 입주권, 전세권, 보증금 등을 유동화하는 방안이 도입돼야 한다.

또한 임대형 노인복지주택에 입주할 경우 기존 주택에 실거주하지 않아도 주택연금 가입을 허용해야 한다.  일본은 기존주택에 실거주하지 않아도 유동화가 가능한 데 비해 우리 주택연금은 가입자가  해당주택에 실거주해야 가입할 수 있어 임대형 노인복지주택 입주의 걸림돌로 작용한다.

정부 주택정책과 연계한 시니어주택 공급계획 수립

도심 공급 확대시 용적률 인센티브 대상으로 시니어주택을 포함하는 등 공공기여로써 시니어주택 공급 확대책을 펴야 한다.  이를 위해 지자체 도시계획조례 및 국토계획법상 공공기여시설 유형에 노인복지주택을 명시할 필요가 있다.

임 상무는 "노후계획도시 정비계획 등에 시니어주택 비중을 설정하고 공공기여로 인정해야 한다"면서 "특히 1,2인 시니어가구를 고려한 소형 및 중소형 규모 시니어 주택비중을 늘려야 한다"고 제안했다.

한편 이지스운용은 고령화라는 메가트렌드에 적극 대응하기 위해  고령층을 위한 임대주택 공급을 늘리고 있다. 서울 평창동에 프리미엄 실버타운 ‘KB골든라이프케어 평창 카운티’를 지난해 말 오픈했고, 서울 2곳에 새로운 시니어주택 공급을 위한 개발을 진행하고 있다.