신한·코람코운용, 캠코펀드로 대전 오피스텔 브릿지론 10% 할인 매입

신한자산운용과 코람코자산운용이 캠코PF정상화펀드를 활용해 대전 유성온천 인근 오피스텔 개발사업장의 브릿지론을 10% 할인된 가격에 매입한다.  오피스텔시장 침체로 채무불이행(EOD)이 발생한 사업장이다.  두 운용사는 오피스텔을 주상복합으로 규모를 줄여 상품성을 개선하고 본PF전환 및 착공에 나설 계획이다.

27일 투자은행(IB)업계에 따르면 두 운용사는 PF정상화펀드 자금으로 다음달 대전 유성구 유성온천 인근 오피스텔 개발사업의 670억원 규모 브릿지론 채권 양수도 계약을 체결한다.  매도자는 7개 저축은행·캐피탈로 구성된 기존 브릿지론 대주다.  선순위 430억원, 중순으위 200억원, 후순위 40억원이다.

원금 대비 10% 할인된 매입 비용에다 추가 투입 자금 97억원을 합쳐 총 700억원의 정상화펀드가 사용된다. 추가 자금은 이자 및 인허가 비용으로 쓰인다.

두 운용사는 사업 정상화 방식 가운데 '레스큐 파이낸싱(Rescue Financing)' 전략을 적용한다. 즉 기존 시행사를 유지하면서 대출채권을 할인 매입해 1년내 변경 인허가, 시공사 선정, 본PF전환 등을 달성할 계획이다.  

이 자산은 지난해 5월 오피스텔 719호실로 건축허가를 완료했으나 분양시장 침체로 본PF 전환을 못해 3회 만기 연장 끝에 이달 EOD를 선언했다.  

이에 상품성을 개선하고 사업규모 축소에 따른 공사비를 절감하기 위해 오피스텔을 주상복합으로 변경한다는 예정이다. 1년 내 재구조화가 힘들면 공매 등으로 전환할 계획도 갖고 있다.

이번 사업에 투자하면 신한운용의 캠코PF정상화펀드는 캠코 가이드라인에 따른 60% 의무 투자액을 모두 소진하게 된다.  지난해 2450억원 규모로 결성된 이후  1호(서울 중구 남창동  삼부빌딩 개발사업), 2호 사업(서울 마포 도화동 소재 분양주거 개발사업장)에 투자해 1200억원이 남아 있다.  이번에 300억원을 투자하면 미소진 잔액은 900억원이다. 남은 금액은 신한운용 재량에 맞춰 부실사업장에 투자할 수 있다.

코람코운용의 PF정상화펀드는 이번이 2호 투자다. 앞서 지난달 태영건설의 성수동 오피스 1차 사업장 선순위 브릿지론 채권을 650억원에 인수했다. 서울 성수동2가 269-204번지 외 5필지에 지하 6층~지상 10층 업무시설 및 근린생활시설 등을 개발하던 사업이다. 사업 주체는 성수티에스PFV다.  태영건설(34.80%), 이지스자산운용(19.80%), NH투자증권(15.0%), 키움증권(15.0%)이 주요 주주다. 지난 5월 공매에 나섰으나 유찰돼 수의계약으로 전환됐다.