(심층)자금경색 맞은 PF시장...부동산도 인프라도 보증서가 `킹'

금리가 천정부지로 치솟는 반면 실물 경기는 얼어붙자  프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 시장에서 보증부 대출이 인기몰이를 하고 있다.  공적 보증기관의 보증서가 붙으면 사업 안정성이 높아지는데다,  금리부담도 낮출 수 있어서다. 때문에 부동산 개발시장에서는 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사(HF)가, 민자 인프라시장에서는 신용보증기금(신보)이 각각 특급 대우를 받고 있다.

27일 보증기관과 은행권에 따르면 시중 은행들은 주택개발 PF 관련  HUG와 HF의 보증부 여신을 주로 취급하고 있다.  

이런 보증부 여신이 아닌 경우 서울지역 중심의 대형 건설사 연대 보증을 낀 PF대출만 극히 제한적으로 공급하고 있다.  국제결제은행(BIS)비율 관리와 금융감독원의  리스크 관리 엄명을 이유로 대출 문턱을 크게 높인 것이다.

시중은행 관계자는 " 은행 자금부서에서 부동산PF에  대한 대출한도를 크게 낮췄다"면서 "승인이 너무 어려워서 보증부 대출로 풀어가고 있다"고 말했다.

사업시행법인들도  치솟은 금융비용 부담을 낮추기 위해 보증부 대출을 선호하고 있다.   보증부 대출은  증권사의 주선 수수료 부담이 없고, 대출기관의 마진 폭도 크지 않다.

보증 수요가 몰리면서  HF는 올해 목표치로 잡은 PF보증 한도 4조4000억원 가운데 90% 가량 소진한 것으로 알려졌다. 이에 HF는 공급 차질이 발생하지 않도록 올해 보증 한도를 늘리는 방안을 검토하고 있다.

HF 관계자는 "시장 상황이 어렵다 보니 분양성이나 사업성을 꼼꼼히 보고 보증서를 발급한다"면서 "그런데도 은행 수요가 몰려 보증 공급이 일부 늘었지만 시장 요구를 반영해 공급을 지속적으로 늘릴 계획"이라고 말했다.

HG의 보증은 대출액의 90%만 보증하는 부분 보증이다. 나머지 10%는 신용대출이어서 부실 발생시  은행이 책임져야 한다는 얘기다.  부분 보증이지만 대신 사업 규모나 건설사의 시공평가 능력을 따지지 않는다.  30세대의 소규모 사업이나 소형 건설사 사업도 PF보증을 해준다.

반면 HUG의 보증은  100%  대출 보증이어서 은행들의 선호도가 더 높다.  사업이 부실화해도 은행의 손실 책임이 없다.  다만  100% 보증이다 보니 HUG의 시공사 심사 기준이 다소 까다롭다.   시공능력 500위 이내 건설사만 PF보증을 하고 있다. 그 이하 중소 사업자는 보증을 받기 어려워 PF자금조달이 쉽지 않다.

그런데 PF보증 수요가 늘자 HUG는  보증 문턱을 완화하기로 했다.  지난 8.16대책에 따라 원활한 주택공급을 위해 중소 사업자에 대한 PF보증 지원을 강화하기로 한 것이다.

이에 따라 중소 사업자 지원을 위해 시공능력 700위 이내 업체로 PF보증 대상을 크게 확대할 계획이다. 공사 내 주택사업금융보증규정을 개정해 4분기 중 시행할 방침이다.

민자 인프라시장 역시 전담 PF보증기관인 신보에 대한 의존도가 점점 높아지고 있다.   금리 상승으로 자금조달이 어려워지자 금융비용 부담을 낮추기 위해 신보 보증 요구가 커지고 있는 것이다.

시중은행 관계자는 "신보의 보증을 받으면 안정적인 대출자산으로 분류돼 금리를 낮출 수 있다"면서 "여러 민자사업의 자금 조달과 관련, 보증 승인이 가능한지 신보와 협의하고 있다"고 말했다.

신보는 지난달 사업주인 카카오와 금융주선사인 국민은행의 요청으로 `서울아레나 복합문화시설 민자사업(BTO)'의 대출금 3750억원에 대해 보증서를 발급했다,  음악전문공연장 민자사업에 대한 신보 보증은 이번이 처음이다.  공연장 건설 및 운영이라는 생소한 민자사업이라 자금조달이 성공할지 시장의 의구심이 있었지만 신보의 보증으로 딜 클로징이 무난할 것이란 전망이 나온다.

신보는 민자 시장에서의 역할 확대를 위해  인프라 보증 관련 기금인 `산업기반신용보증기금 '보증 한도를 기존 5000억원에서 7000억원으로 올리는 방안을 추진하고 있다.  현재 입법 예고중이어서 법제처 심사 통과 이후인 올 11월이면 한도 상향 시행이 가능할 것으로 보인다.