시행사에 빌려주는 `대여금 처리' 어떻게 해야할까

시행사들이  시공사나 분양 대행사, 또는 개발 딜과 관련한 협력업체를 상대로 대여금을 요청하는 경우가  적지 않다.  시행사의 자본금은 넉넉하지 않은데 돈 들어갈 일이 많다 보니  일감을 받은 업체에 손을 빌리는 것이다.  

우선 토지 계약금이 있다.   토지  매입 계약을 하기 위해 필요한 계약금을 대여금 형태로 요청하는 경우다.

그러나 토지 계약 때는 시행사에 대한 대여금 제공에 신중해야 한다.  

토지계약금은 아무런 보장이 없는데다   잔금을 치르지 못할 경우 돌려받지 못하기에 시행사의  단순한 약정서나 금전 대차계약서만 믿고 대출했다가는 자칫 빌려준 돈을 몽땅 잃을 수 있다.

토지 브리지론(Bridge Loan)의 금융을 마련할 때에도 대여금을 많이 필요로 한다.

토지의 잔금을 치루기 위해 브리지론을 일으켜야 하는데, 금융 비용과 취,등록세 등의 자금이 부족해 대여금을 요구하는 경우다.

이때는 중순위 채권 정도로 대여금을 지급하고  토지신탁 2순위를 확보해야 한다.

그리고 PF금융 주관사가 브리지론대출에 참여할 경우 이 주관사를 후순위채권자로 두면 더욱 안전하다.

대여금을 토지신탁 2 순위로 확보하면 본 PF 시 PF대주단(금융기관)이 무조건 상환을 해야 해서 떼일 염려가 줄어든다.

브리지론 과정에서 후순위 대출로 들어온 PF금융 주관사는 자신의 후순위 돈을 날리지 않기 위해 반드시 본 PF를 조달해야 한다.

본 PF로 브리지론을 상환하는 것을 전제로 초기단계인 브리지론 대주단이 구성됐기 때문이다.

다시 말해  브리지론 대여시 금융 주관사를 후순위로 확보하면  금융기관이 LOC
(Letter of Commitment)나 확약서(대출확약서)를 발급한 것과 같이 대금 상환 안정성을 높이는 효과가 있다.

분양대행사 등은  중순위 대여금을 제공하는 조건으로 광고대행이나 분양대행과 같은 발주권을 받을 경우 대여금에 대한 이자 및 취급 수수료가 낮거나 아예 없을 수도 있는 점을 각오해야 한다.

중요한 것은 대여금 원금을 아예 받지 못하는 것까지는 방지해야 한다는 점이다.

한편 시공사가 대여금을  시행사에 제공할 시 그 회계 처리는 어떻게 해야 할까.

대개 회계를 소홀히 하는 시공사는 대여금을 공사비에 더해 받는 경우가 있다. 그러나 이럴 경우  회계상의 미스매치가 발생한다.

장부에는 대여금으로 기재했는데,  대여금을 공사비에 더해 회수했으므로 이 대여금은  그대로 장부에 기재한 상태로 나중에 돈을 받지 못한 손실금으로 처리해야 한다.

이런 손실금 등이 누적되면 대표이사에게 준 가지급금 등으로 오해돼  나중에 세무조사를 받을 수 있다.

따라서 별도의 회사를 통해 대여금을 지급하고 대여금은 관련법상  통용되는 약정 이자를 받고 또한 약정된 기간 내 회수해야 한다.

회계 처리가 귀찮고 까다롭다면 자산운용사를 통한 대여금 지급방식을 택할 수 있다.

자산운용사의 펀드를 이용하면  안전하게 회수할 수 있고, 회계적으로도 문제가 없다.  대여금이 아닌 펀드 투자로 하고, 자산운용사의 운용비용 (운용보수 2%,
성공보수 20-30%)을 금리 및 취급수수료 형태로 추가해 청구하면 되므로 안전하고 깔끔하게 처리할 수 있다.

대여금 회수와 대출 등 모든 조건을 세세히 신경쓰지 말고 자산운용사에 비용(발생하는 비용은 취급수수료+금리로 충당)을 지불하고 처리하는 것도 대여금 처리의 한 방법이다.