시행사 인기많은 LH 매입약정 개발, 올해 2.2만세대 약정...고가매입 논란에 공고는 지연
토지주택공사(LH)가 매입 약정하는 민간신축 개발사업이 인기를 끌고 있는 가운데 LH가 올해 2만2000세대를 매입 약정한다. 다만 LH가 지난해 말 매입한 칸타빌 아파트의 고가 매입 논란으로 올해 매입 공고가 예년에 비해 크게 지연되고 있다.
22일 LH와 주택업계에 따르면 LH는 올해 민간신축 매입약정 2만2000세대, 기존주택 매입 4000세대 등 총 2만6000세대를 매입하거나 매입약정한다. 이는 지난해와 비슷한 수준이다. LH는 건축공사 때부터 품질을 확보하는 차원에서 기존주택 매입보다 민간신축 매입약정을 선호한다. 이에 기존주택 매입보다 매입약정 규모가 5배 정도 많다.
LH 각 지역본부가 매년 연초를 포함해 총 3차례 매입공고를 내고 신청 접수를 받아 대상주택을 선정하는데 올해는 아직 매입 공고를 하지 못하고 있다.
지난해 말 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 36세대의 기존 주택을 매입하는 과정에서 고가에 매입했다는 이슈가 불거진데 따라 제도 개선방안을 마련해야 했기 때문이다 .
당시 원희룡 국토교통부 장관은 "LH로부터 보고받기로는 2개의 감정평가법인으로부터 가격을 제시받아 평균값으로 해당주택을 샀다고 한다"며 "현시점에 그 주택을 그 가격에 사는 건 제도 취지에도 맞지 않고 근본적으로 문제가 있다"고 감찰을 지시하기도 했다. 이에 LH는 국민 눈높이에 맞춘 가격에 기존 주택을 매입할 수 있도록 감정평가액을 포함해 제도 재정비를 끝내고 빠른 시일내 매입 공고를 재개한다는 방침이다.
프로젝트 파이낸싱(PF)시장 냉각 속에서 LH의 `민간 신축 매입약정 사업'에 관심갖는 시행사가 늘고 있다. LH 보증으로 건설 자금이 지원되는데다, LH가 주택을 매입해주니 분양 리스크도 없어서다.
민간 신축 매입약정이란 LH가 민간 사업자의 건설 예정 주택을 매입 약정해주고 준공 뒤 사들여 임대주택으로 활용하는 사업이다.
LH 각 지역본부가 매년 3차례 매입공고를 내고 신청 접수를 받아 대상주택을 선정한 뒤 매입약정→주택건설→ 매매계약 형태로 진행이 이뤄진다. 아파트 오피스텔 도시형생활주택 등이 주요 매입 대상이다. 감정평가 결과 수도권 300억원, 비수도권 150억원 이상의 물건은 매입 적정성을 검토한다.
통상 50세대 미만으로 매입예정금액이 100억원 이하인 경우 근저당권 설정방식으로, 그 이상인 경우 신탁방식(관리형 토지신탁 및 차입형 토지신탁)으로 진행된다.
초기사업비 선금은 매입 약정 체결 뒤 토지 취득 및 본PF 실행시점에서 지급된다. 매입 약정금은 골조공사 완료 후 공사 점검을 완료한 뒤 감정평가금액의 60% 이내에서 지급된다. 매매 계약금은 사용승인 뒤 매매계약을 체결하면 감정평가액의 30%를 매매계약금으로 지급된다. 매매잔금은 5단계 점검 완료 후 감정평가액을 정산해 지급한다.
민간사업자가 LH 매입약정에 참여하면 건설자금 저리지원, 공공주택용지(택지) 공급 인센티브, 세제혜택 등도 제공된다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 특약보증을 통해 총사업비 90% 이내에서 저리의 건설자금이 지원된다.
시행사 관계자는 "PF나 시설대가 안될 경우 LH의 매입 약정서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있다"면서 "300억~500억 규모의 아파트나 오피스텔 개발 사업시 LH매입약정을 이용하면 분양 리스크와 자금 조달 걱정 없이 안정적으로 사업을 진행할 수 있는 게 장점"이라고 말했다.
