세운5구역 오피스 선매입 대신운용, 계약금 마련 위해 수익증권 유동화
대신자산운용이 계열인 대신증권 보증으로 펀드(제56호일반사모 자펀드제1호) 수익증권을 유동화해 780억원의 자금을 조달한다. 세운재정비촉진지구 5-1·3구역 오피스 선매입 계약금을 마련하기 위해서다.
3일 투자은행(IB)업계에 따르면 대신운용은 이날 대신제56호일반사모 자펀드제1호 수익증권(770억원)을 기초자산으로 총 780억원의 유동화증권을 발행했다. 총 840억원 한도 내에서 오는 2026년 7월까치 차환 발행된다. 대신증권이 수익증권 매입, 자금보충 및 사모사채 인수 의무를 진다.
대신운용의 이 부동산펀드는 서울 중구 산림동 190-3번지 세운재정비촉진지구 5-1·3구역에서 개발중인 업무시설을 선매입하기로 했다. 선매입 계약금 마련을 위해 이번에 수익증권 유동화자금을 포함해 투자자로부터 자금을 조달하는 것이다. 선매입 가격은 3.3㎡(평)당 약 3500만원으로 주변 신축 오피스 시세 대비 저렴한 것으로 알려졌다.
선매입 잔금은 오피스 준공 두달 이내 지급된다. 대신운용 펀드는 준공 기한에 맞춰 수익증권 발행 등을 통해 투자자로부터 추가로 자금을 조달할 예정이다. 펀드 만기는 3일 최초 설정일로부터 2033년 12월 말 까지다. 펀드는 오피스 운영 및 매각을 통해 발생하는 현금흐름을 재원으로 반기 단위 분배할 예정이다.
세운 5-1·3구역 오피스 개발사업은 현재 인허가 절차를 진행중이며 오는 2025년 하반기 착공해 2030년 2월 준공을 목표로 하고 있다. 시행은 세운5구역PFV가 하고 있다.
작년 말 기준 세운5구역PFV의 주요 주주는 이지스제454호사모부동산펀드(31.05%), 이지스네오밸류블라인드사모부동산펀드제1호(13.95%) 이지스사모부동산펀드제462호(12.34%) 이지스자산운용(16.46%) 태영건설(16.20%) 등이다. 지난 2022년 시공사로 선정된 태영건설은 자신의 지분과 시공권을 인수할 건설사를 물색중인 것으로 알려졌다.
한편 서울시의 중구 산림동 190-3번지 일대 재정비촉진계획(변경) 결정(안)에 따르면 이 지역 용도지역이 중심상업지역으로 상향되고 용적률은 1519% 이하, 높이는 170m 이하로 결정됐다. 건폐율은 60%에서 50% 이하로 축소되고 대지 면적의 41.8%인 2685㎡에 개방형 녹지가 조성된다.
지상 37층 규모의 업무시설 1개 동도 들어선다. 1층은 4개 층 높이의 쾌적하고 개방감 있는 로비를 조성해 공공에 개방한다. 4층까지는 계단형 근린생활시설이 배치된다.
