서울 강남권 오피스, 평당 4000만원대 지지

서울 강남의 테헤란로 일대 오피스가 평(3.3㎡)당 4000만원 이상 가격에서 지속 거래되며 견조한 모습을 보이고 있다.  실수요 투자 기업(SI)이 풍부한 반면 신규 공급은 부족해 강남권에 대한 투자자 선호 현상은 당분간 이어질 전망이다.

18일 오피스업계에 따르면 한국토지신탁은 지난 10일 코레이트타워 매각 우선협상대상자로 코람코자산운용을 선정했다. 코람코운용은 4개 입찰 참여자 중 최고가인 평당 4150만원대를 제시해  빗썸, 이지스자산운용, JB자산운용을 따돌렸다.  2001년 준공된 코레이트타워는 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983㎡(1만582평) 규모의 오피스 빌딩이다.

테헤란로 일대와 대로변 오피스 거래가는 평당 4000만원대로 굳어지는 모습이다.  삼성SRA자산운용이 지난 7월 우협으로 선정된 강남역 더에셋의 경우 평당 가격은 4500만원이다.

알레르망이 지난 4월 매수해 알레르망타워로 이름을 바꾼 T412는 평당 4100만원에 거래됐다.  지난 1분기 거래된 역삼동 아크플레이스의 평당 가격은 4170만원이다. F&F를 우협으로 선정한 센터포인트강남의 거래단가는 평당 4200만원이다. 지난해 4월 각각 넥슨과 현대차그룹이 매수한 오토웨이타워와 스케일타워는 각각 4100만원, 5000만원에 평당가를 나타냈다. 거래의 상당 부분은 실수요기업이 매수해 보유하거나 입주한 사례다.

오피스업계에 따르면 테헤란로 일대 강남권역(GBD)은 평균 준공 연한은 24년 수준이며, 제한적인 업무시설 공급 상황에 따라 신축 대형급 이상(1만평 이상) 업무시설 공급 부족 현상이 지속되고 있다. 장현주 컬리어스코리아 리서치부문 이사는 "올해 평당 4000만원 이상 매매단가로 클로징된 거래는 모두 강남권역에 위치한다"면서 "강남권역에 대한 투자자들의 집중과 관심은 지속될 것"이라고 말했다.

다만 공급부족과 수요 상승에 따라 임대료가 가파르게 상승하는 점은 부담 요인이다. 오피스업계 관계자는 "금리상승에 따른 요구수익률 상승, 각종 원가 상승으로 인해 기존 임차인에 대한 계약 갱신 시 높은 임대료 인상률을 요구하고 있어 일부 임차인의 세컨더리(Secondary) 권역 이전이 점차 증가하고 있다"고 설명했다.

세컨더리 권역은 주요 권역과 지리적으로 멀지 않으면서, 교통입지가 우수한 배후지역을 기반으로 하며, 임대료 절감 메리트를 누릴 수 있는 권역 중심으로 확장되고 있다.  GBD의 E.NOC(실질 임대료)가 평당 37만~ 47만원 수준을 보이는 반면 잠실 및 성수권역 E.NOC 기준 평당 26만~30만원 수준을 형성하고 있다.