서초 헌인마을, 본PF 1차로 7000억 약정..내년 초 1500억 추가조달
서울 서초구 헌인마을 도시개발사업 시행사가 우여곡절 끝에 8500억원의 본PF금융 중 7000억원을 우선 확보했다. 나머지 1500억원은 내년 1월 조달한다는 계획이다.
26일 투자은행(IB)업계에 따르면 이 사업 시행법인인 어퍼하우스헌인의 자회사 헌인타운개발은 지난 22일 대주단과 7000억원 한도 PF대출 약정을 체결했다. 이어 이날 대출금 기표가 이뤄졌다.
이번 PF약정액은 선순위 3700억원, 중순위 2300억원, 후순위 1000억원으로 각각 구성된다. 대출 만기는 오는 2027년 11월까지 47개월이다. 전체 대출액의 올인 기준 금리는 연 13%대로 전해졌다. 대표 주관사는 NH투자증권과 미래에셋증권이다.
선순위 대주에는 주관사인 NH투자증권과 미래에셋증권 등이 참여했다. 1100억원은 NH투자증권의 사모사채 인수의무 조건부로, 700억원은 미래에셋증권의 사모사채 인수 조건부로 각각 유동화증권으로 발행됐다. 미래에셋증권의 유동화증권 중 500억원은 셀다운(채권 양도) 확약이 된 물량이고 나머지 200억원은 미래에셋증권이 보유(캐리)하는 것으로 알려졌다.
후순위 1000억원의 유동화증권은 시공사인 롯데건설의 자금보충 약정에다 KB증권의 매입약정 등 중첩 신용보강이 제공됐다. 중순위론도 롯데건설이 상당부분 신용보강해 유동화증권으로 발행된다.
이번 본PF 파이낸싱은 여러 우여곡절을 겪으면서 지난 9월 시작 이후 4개월이나 걸렸다. 미래에셋증권이 단순 주선 형태로 방향을 잡으면서 가뜩이나 유동성이 부족한 금융시장에서 자금 모집에 난항을 겪었다고 한다. 미래에셋증권의 전략 전환은 부동산IB 조직개편과 부동산금융 관련 북(한도) 축소 여파에 따른 것으로 해석된다.
이 과정에서 부동산개발 금융시장 한파마저 겹쳐 대주의 이탈과 금융사의 막판 투자심의 부결 등도 겪었다. 이에 당초 예상한 8500억원의 본PF 금액 중 7000억원만 이번에 조달한 것이다. 1차 본PF에 참여하지 않은 대주들은 2차 PF조달 때 참여할 방침이다.
여러 고비 끝에 본 PF대출 조달에 성공함에 따라 시행사는 내년 1월 만기인 5950억원의 브릿지론을 상환하고 필수사업비, 금융비용 등을 사용할 수 있게 됐다.
지난해 9월 22일 1년 만기로 체결된 브릿지론은 선순위 2950억원, 후순위 3000억원이며, 올 9월에 4개월 연장된 바 있다. 금융사 관계자는 "최근 브릿지론 대주들이 재연장에 보수적으로 바뀐 터라 헌인마을 시행사와 시공사, 주관사가 총력을 집중해 연말 어려운 상황 속에서 딜 클로징에 성공했다"고 말했다.
시행사인 어퍼하우스헌인의 최대주주는 코스닥 상장 건설사 신원종합개발의 우진호 회장이다. 관계사인 신원종합개발은 이 부지의 기반시설공사를 진행했으며, 롯데건설과 공동으로 도급 시공사로 참여하고 있다.
서울시 서초구 내곡동 374번지 일원에 공동주택 222세대 및 근린생활시설 등을 신축하는 사업으로 내년 3월 착공 및 2027년 1월 준공을 목표로 한다. 헌인타운 11개 블록을 최고급 주택단지(가칭 르엘 어퍼하우스)를 포함한 복합 단지로 조성한다는 계획이다.
