사옥매입 노하우-추천하지 않는 꼬마빌딩 5가지 유형(업데이트)

필자가 서울 강남 등지의 꼬마빌딩을 중개하다 보니 추천할 물건만 찾는다고 생각하는 사람들이 있다. 그러나 절대 추천하면 안 되는 물건을 먼저 가려내는 게 더 중요하다. 물론 100점짜리 빌딩이란 존재하지 않지만 그래도 피해야 할 체크리스트도 필요하다. 꼬마빌딩 매입은 큰 돈이 들어가는 투자이다 보니 실수를 줄이는 게 중요해서다.

좋지 않은 물건은 가려내고 매수자에게 투자  잠재 가치를 높이거나 이익을 남기도록 해야 장기간 만나는 팬을 만들어 갈 수 있다.  다음과 같은 5가지 유형은 특이한 사정이 있지 않는 한 고객에게 잘 제안하지 않는 물건들이다. 간략히 핵심만 정리해봤다.

4m이하의 도로를 접한 꼬마빌딩

꼬마빌딩의 경우 서울에서는 거의 다 도로를 접한다. (물론 그렇지 않은 경우도 있다) 이면도로 중에서 4m 이하의 도로(차가 한대 겨우 지날 수 있는 도로)를 접하는 꼬마빌딩 추천은 조심해야 한다. 도로가 좁으면 건물을 허물어 신축하기 힘들다. (덤프 트럭이 들어오기 힘들 뿐만 아니라 민원도 많기 마련이다). 나아가 주변 건물도 개발할 가능성이 적으니 개발 수혜를 보기 힘들다.

하지만 여기에도 예외들은 존재한다. 선릉역 인근의 일반상업지역은 대부분 이면도로가 4m 수준이다. 이런 곳은 최근에도 가격이 급상승하였다. 아래 사례의 경우에도 22년 6월에 400억에 매각이 되었다. 최초 매각 제시가는 200억이었다. 입지와 주변 개발 상황등을 감안해서 판단해야 한다. 이 주변에 가보시면 개발되고 있는 현장이 여러 곳이다.

1종 전용주거 및 1종 일반주거 지역 꼬마빌딩

용도지역이 1종 주거지역의 경우 용적률이 100~150% 이다. 낮은 건물만 지을 수 있기 때문에 수익률도 떨어지고 그만큼 토지의 가격도 저렴한 편이다. 개발 가능성이 낮은 주택가 위주로 구성돼 있기 때문에 개발 압력도 작은 편이다. 왠만하면 2종 주거지역 이상의 땅을 가진 꼬마빌딩을 잠재 매수자에게 추천하고 있다.

하지만 논현동 인근은 경사가 높은 1종 지역들이 최근 많이 개발되고 있다. 상대적으로 저렴하기도 하지만 경사가 있다보니 용적률에 포함되지 않는 지하를 지상처럼 쓸 수 있기 때문에 왠만한 2종 토지의 건물처럼 보이게 만들 수 있기 때문이다. 아래 사례는 논현동 85-12번지이다. 이와 같이 1종 중에서도 잘 활용할만한 토지도 있기 마련이다. 이 부분은 전문가와 동행해서 같이 알아보고 건축규모 등을 잘 따져보면 남들이 보지 못하는 부분으로 큰 기회를 잡을 수도 있다.

대출이 잘 나오지 않는 꼬마빌딩

꼬마빌딩을 투자할 때 대출은 매우 중요한 요소이다. 첫번째는 대출이 잘 나와야 그만큼 수요자층이 넓어지기 때문이다. 두번째는 재매각시 환금성을 높이기 위해서이다.

원룸, 다가구, 다세대 같이 주택으로 분류되는 건물

집합건물

노유자시설

종교시설

위반건축물,

허가받지 않고 리모델링한 건물

위와 같은 종류의 빌딩은 대출이 많이 나오지 않는 유형들이다. 올 근생건물이라 불리는 빌딩은 아직도 대출이 잘 나오는 편이다. 특히 사옥 용도로 매입한다면 여러가지 정책자금을 활용할 수도 있다.

물론 지금은 금리가 높지만 사옥용도라면 기존의 사무실 임차료보다는 대출이자를 내는 것이 현명한 방법이다. 현 매수자가 대출을 적정하게 받아 레버리지 효과를 내는 것도 중요하지만 내 자산을 사줄 다음 매수자가 대출을 많이 받을 수 있는지도 관건이다. 그래야 원하는 적절한 타이밍에 매각할 수 있다.

재개발 재건축 지역의 꼬마빌딩

재개발 재건축 지역의 꼬마빌딩도 가급적 고려하지 말아야 할 선택지다. 통상 재개발재건축시 공공 개발이면 현금청산, 민간 개발이면 입주권을 받게 된다. 투자금이 오래 묶이거나 보상금도 감정가 수준으로 낮게 받게 되기 때문에 피해야 할 입지 중 하나이다. 반대로 재개발 재건축 지역의 바로 인근 토지는 향후 가치가 상승할 여지가 충분하다. 이런 땅들은 보상대상이 안될 뿐더러 인근 인프라 시설이 좋아지고 유동인구 배후인구가 늘어나면서 상권이 발달할 가능성이 크다. 임차인 구성을 잘 맞추면 임차수익률 뿐만 아니라 매각 차익도 노릴 수 있다.

유흥업소가 들어있는 꼬마빌딩

유흥업소는 임대인(건물주) 입장에서 관리하기 어렵고, 나중에 명도하기도 쉽지 않다.  왠만하면 임차인으로 받지 않을 것을 권하고 현재 있다면 천천히 명도를 준비하는 게 좋다. 특히 매수를 고려한다면 1순위로 걸러야 한다. 더욱이 유흥업소는 위락시설로 분류되어 취득세 및 재산세가 중과세 된다. 건축물 대장을 반드시 확인하는 게 좋다.

만약 매수하고자 하는 건물에 유흥업소가 들어 있다면 그 건물은 정말 공실이 길었다고 봐야 한다. 누가 유흥업소를 선호해서 임차인으로 받겠는가? 즉, 그 동네 상권이나, 그 건물에 문제가 있었는지 꼼꼼히 봐야 하는 상황이다.