상업용부동산 대출시장 바닥치고 안정 조짐?-美 CBRE 조사
상업용 부동산 거래가 여전히 위축됐지만 3분기 이자부담이 정점을 찍으며 상업용부동산 대출시장이 안정화 조짐을 보이고 있다는 조사 결과가 나왔다.
19일 미국 CBRE에 따르면 '3분기 대출 모멘텀 지수(Lending Momentum Index)'는 187을 나타내 전 분기 대비 3%, 작년 동기에 비해선 47.9% 하락했다. 이는 대출시장이 최악의 상황을 지났음을 의미하며 앞으로의 시장 안정을 예고한다. 대출 모멘텀 지수는 미국에서 CBRE 회원들의 상업용 대출 클로징을 토대로 매기며 기본값 100은 2005년 평균 활동을 나타낸다.
CBRE 측은 "자본시장의 역풍이 계속되는 가운데 일부 자산에 대한 대출 조건이 안정화되고 있는 조짐을 보이고 있다"면서 "대출(신용)이 점진적으로 확대되고, 캡 레이트는 높아지고 있으며, 미 연준의 금리 인상세가 마무리될 것으로 보여 이들 움직임이 맞물리는 내년 하반기 거래량 증가로 이어질 것"이라고 밝혔다.
대출 주체별로 보면 은행은 전체의 38.4%로 6분기 연속 가장 큰 비중을 차지했다. 이는 전 분기 43.3%에서 감소한 수치다. 건설대출(컨스트럭션론)은 3분기 은행 대출의 약 절반을 차지했다. 3분의 1은 리파이낸싱용이며 나머지 3분의 2는 부동산 취득을 지원한 것이었다.
보험사는 3분기 대출의 33.5%를 차지했는데 이는 전 분기의 26.8%에 비해 증가한 것이다. 주로 멀티패밀리(기업형 임대주택), 산업용 및 리테일 부동산에 대한 고정금리 인수 및 리파이낸싱 대출에 참여했다.
대안 대출기관인 부동산펀드와 리츠가 3분기 대출의 27.5%를 차지했다. 높은 단기 차입비용 부담으로 이들 대안 대출기관이 어려움을 겪고 있다. 1~9월 CLO(Collateralized Loan Obligations) 대출 규모는 60억달러에 그쳤는데 이는 2022년 같은 기간의 273억달러에 비해 크게 감소한 수치다.
CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities)는 대출 거래량의 1% 미만을 차지했다. 이는 전 분기 3.7%와 비교해 감소한 수치다.
3분기 캡레이트는 전 분기에 비해 16bp 상승해 5.68%를 기록했다. 평균 LTV(담보인정비율)는 전 분기 58.3%에서 61.4%로 상승했다.
