상반기 PF유동화 살펴보니... '시공사〉증권사' 신용보강 역전

건설사들이 PF유동화증권 신용보강의 최대 주체로 떠올랐다.  수년간 최대 신용보강자였던 증권사들이 리스크 관리를 위해 관련 보증을 축소하면서 건설사들이 그 자리를 메운 것이다.

한국신용평가가 28일 펴낸 '상반기 자산유동화증권 시장 분석' 보고서에 따르면 상반기  PF론 유동화 발행규모는 11조9000억원으로 전년 상반기(23조4000억원) 대비 반토막(49.1% ) 규모로 감소했다. 특히 올 1분기의 발행금액은 3조8000억원으로 최근 5년간 1분기 실적 가운데 최저치를 나타냈다.  고금리와 공사비 증가 등으로 신규 PF 딜 증가세가 둔화된데다, PF대출 부실화 우려에 따른 유동화증권 투자심리 위축으로 유동화금리가 상승한데 따른 결과라고 한신평은 분석했다.

'시공사〉증권사' 신용보강 역전

증권사 신용보강의 PF유동화증권 발행액은 상반기 5조1000억원을 기록해 전년 상반기 대비 64.1%나 급감했다.  반면 시공사 신용보강 유동화 규모는 5조2000억원으로 같은 기간 20.4% 감소하는데 그쳤다. 그 결과 신용보강 주체별 비중은 증권사 42.4%, 시공사 43.4%를 각각 나타냈다.  수년간 증권사 신용보강 중심으로 이어지던 시장 분위기가 역전된 것이다.

증권사 신용보강 유동화가 급감한 배경에는 부동산 호황기에 브릿지론 중심으로 공격적 영업을 확대한 증권사들이 올 들어 신규 사업 참여를 줄였고  PF 부실화 우려에 따라 자체적인 리스크 관리 노력 등에 따른 것으로 분석된다.  증권사와 시공사의 신용보강을 제외한 나머지(은행, 지자체/공공기관, 일반기업 등) 신용연계 구조의 PF유동화증권 발행액은 1조7000억원으로  상반기 전체의 14.2%를 차지했다.

대형 증권사, PF유동화 비중 확대

9개의 종합금융투자사업자(메리츠증권, 미래에셋증권, 삼성증권, 신한투자증권, NH투자증권, KB증권, 하나증권, 한국투자증권, 키움증권)가 우수한 자본력을 기반으로 시장을 주도했다.  이들이 참여한 PF 유동화 발행액은 2021년 하반기 11조4000억원으로 최고치를 기록한 이후 2022년 하반기에 큰 폭 감소했으나, 올 상반기에 다시 4조원으로 회복했다.  

자본규모 3조원 미만 증권사는 상반기에 1조1000억원을 발행해 전년 상반기 대비 75.8% 감소했다.  그 결과 증권사 신용보강 중 9개의 신용보강 비중이 79.1%까지 확대됐다. 이는 부동산PF 시장이  위축되면서 중소 증권사의 시장 참여가 더욱 크게 위축됐음을 보여준다.

소액 비중 줄고 단기물 중심 발행 증가

부동산경기가 호황일 때 일부 증권사들이 다수의 부동산 개발사업 초기에 참여하기 위해 건당 발행금액이 작고(100억원 이하) 조달기간이 단기(1년 이하)인 토지개발 또는 브릿지론 유동화 규모를 늘렸다.

그러나 올 상반기에 소규모 자금조달 비중이 크게 위축됐다.  고금리와 공사비 상승이 신규 발사업에 부담으로 작용해 신규 토지개발 또는 브릿지금융 유동화가 감소한 데 따른 것이다.  이에 비해 1~3개월 짜리 단기 자금조달 비중은 오히려 확대됐다. 이는 부동산경기와 금리 등 시장을 둘러싼 불확실성이 커지면서 단기물 발행이 주를 이뤘기 때문이다.

신용등급별 차별화...A1등급비중 증가

신용등급 A1인 시공사 신용보강으로 이뤄진 유동화증권 발행액이 전년 상반기 대비 증가한 반면, A2+ 이하인 시공사 신용보강 유동화증권 발행액은 감소하며 신용등급별로 차별화되는 양상을 보였다. 이는 고금리 환경이 지속되고, 위험회피성향이 짙어진 환경 아래 최상위 신용등급 시공사에 비해 차상위 신용등급 시공사의 이자부담이 더욱 가중된 데 따른 결과로 분석된다.

A1 등급의 비중이 전체의 80.3%를 차지하며 작년 하반기 대비 15.9%p 증가했다. 이는 A1등급 증권사 중심의 시장 참여가 지속되는 가운데, 특히 시공사 신용보강 구조 내에서 A2+ 등급 이하 시공사의 참여가 크게 위축된 데 결과로 분석됐다.

한편 한신평 측은 하반기 전망과 관련, "고금리 환경, 부동산 경기부진, 공사비 상승 등 부정적 여건 아래에서 정부의 재개발·재건축 활성화, 부동산 규제지역 해제 조치 등 부동산 정책 유효성여부가 발행 규모를 결정지을 것으로 보인다"고 내다봤다.