산은 출신 주축 유진투자證 부동산개발실, 신설 2년만에 3.7조 금융주선 비결은?
김관석 유진투자증권 부동산개발실장(상무)은 올해 쾌조의 스타트를 끊었다. 지난달 금융시장 불안을 뚫고 국내 최대 물류센터인 인천 서구 원창동 브룩필드 물류센터의 리파이낸싱(담보대출) 주선을 마무리지었다. 5670억원 모집에 금융사의 오버부킹(초과청약)이 들어와 성황리에 금융 약정을 체결했다. 유진투자증권은 브룩필드를 비롯해 그간의 성과를 인정해 김 실장을 이달 초 상무로 승진, 발령했다.
김 실장이 22년 동안 다닌 산업은행을 나와 유진투자증권 부동산개발실을 신설한 게 2년 전인 2021년 2월이다. 증권가에선 다소 많은 나이인 50세의 결정이었다. 유진투자증권은 IB본부내 PF1실, PF2실, 전략금융실 외에 부동산개발실을 만들어주며 김실장의 이직을 환영해줬다.
새내기 조직인 부동산개발실은 단기간 많은 주선실력을 뽐내며 9명의 조직으로 성장했다. 홍창표 부동산개발팀장과 김형태 부부장도 산업은행에서 이직해 김실장 부서에 합류했다.
유진투자증권 부동산개발실은 2년간 20건 총 3조6798억원의 금융주선 실적을 달성했다. 이 중 유진투자증권이 직접 참여한 금액(지분투자+대출)은 1672억원에 불과하다. 대부분이 다른 금융사를 초대한 주선이다.
2021년 부서 설립과 함께 영암 해남 솔라시도 기업도시개발 브릿지론 3300억원 주선할 것을 비롯해 첫 해 8건, 1조4660억원의 금융주선 실적을 올렸다. 지난해 급격한 부동산경기 위축 속에서도 부산 우암2구역 주택재개발정비사업 브릿지론 3000억원을 포함 10건, 1조3106억원의 주선실적을 냈다.
우암2구역 재개발 사업은 중도에 시공사를 교체하고 인허가 절차를 다시 밟는 등 난이도가 상당한 딜의 주선 사례로 꼽힌다. 김 실장은 "모두가 두손을 들 정도로 어려워했지만 저희(유진투자증권)가 후순위 500억원을 받치면서 중순위 500억원, 선순위 2000억원 등 3000억원의 브릿지론을 모집했다"면서 "시공사를 DL이앤씨에서 두산건설로 교체하고 주택도시보증공사(HUG) 보증부 본PF대출로 넘기면서 엑시트했다"고 말했다.
지난해 12월 베트남 하노이 소재 스타레이크신도시 내 H1HH1구역 아파트·오피스 복합개발사업의 에쿼티 480억원을 주선하며 한해를 마무리했다.
올해에도 두달 동안 1조원에 가까운 실적을 달성했다. 지난달 용인 포곡물류센터 개발사업 브릿지론 리파이낸싱(2900억원), 브룩필드 물류센터 담보 대출(주선액 6132억원) 등 9032억원, 2건의 실적을 올렸다.
유진투자증권 부동산개발실이 조직을 새로 갖춘지 불과 2년 만에 3조7000억원에 달하는 주선 딜을 휩쓴 비결은 뭘까.
우선 김실장 개인기를 무시할 수 없다. 지난 2007년 산은 신탁부 재직 때 부터 15년동안 줄곧 부동산금융 한우물을 파며 전문성을 확보하고 넓은 인적 네트워크를 보유한 게 빛을 발했다는 평가다. 물론 친정인 산은과 딜 관련 협력을 하는 등 호흡이 맞는 점도 부인할 수 없다.
그렇지만 이에 안주하지 않고 김실장 스스로 자본시장에 맞게 변신했다. 정책금융기관인 산은에서 시장 안전판 정도의 보수적 영업을 했을만도 했지만 직접 기업고객을 찾아다니며 PF주선 능력과 노하우를 키운 점도 도움이 됐다고 김 실장은 설명했다. 글로벌 금융위기 이후 부실사업장의 사후관리를 많이 한 경험도 신규 딜을 구조화하는데 자양분이 됐다.
유진투자증권 부동산개발실이 대형 시행사와 외국계 사모펀드의 부동산 프로젝트에 특화한 점도 다른 증권사와 차별화 포인트다. 특히 다양한 딜을 경험하며 대형 디벨로퍼와 좋은 관계를 유지했다. 지난 2021년 홈플러스의 여러 점포 매입하는 딜에 브릿지론을 주선하면서 대형 시행사 MDM과의 인연을 쌓았다. 솔라시도 기업도시개발 관련브릿지론 3300억원을 대며 보성산업도 고객으로 유치했다.
아울러 자금력이 있는 외국계 사모펀드를 새로운 사업주로 영입하기 위해 이들을 찾아 지속적으로 문을 두드렸다. 꾸준한 접촉과 만남 노력 끝에 브룩필드를 비롯해 거캐피탈, 캔달스퀘어 등을 잠재 고객으로 확보했다.
부동산개발실은 또한 한번 결정한 주선 건은 끝까지 완수함으로써 대외 신뢰를 높인 점도 시행사들이 좋게 평가하는 대목이다. 김 실장은 "금융은 신뢰로 먹고 산다"면서 "부서원들과 난상토론을 벌여 주선 가능성이 있는 것으로 결정나면 끝까지 딜을 완료해준다"고 말했다.
유진투자증권 부동산개발실이 앞으로 주목하는 분야는 노유자시설 등 시니어하우스상품과 실물 담보대출 분야다. 김 실장은 "베이비부머들이 선호하는 수도권 내 각종 커뮤니티시설을 완비한 노유자시설 개발사업을 유망하게 본다"면서 "부동산 담보대출시장도 올해 집중할 영업 분야"라고 강조했다.
(사진설명) 대우건설이 지난해 1월 국내 투자자들과 함께 베트남 하노이 스타레이크시티(Starlake City)에 위치한 H1HH1블록 개발을 위한 투자 계약을 체결했다. 계약식에는 대우건설 한승 신사업추진실장, 교보증권 한정수 이사, 유진투자증권 김관석 상무, JR투자운용 원동희 실장, 알스퀘어 윤여신 부사장, OTD코퍼레이션 사공훈 대표, 삼구아이앤씨 전승환 상무, 우미글로벌 강민석 부장 등 8개사 관계자들이 참석했다.
