산업단지PF 취급시 고려할 사항
산업단지는 부동산 PF시장 내 비중이 큰 영역은 아니다. 주택이나 상가에 비해 개발건수가 많지 않은데다 토지확보 및 분양 측면에서 리스크를 판단하기 쉽지 않기 때문이다.
토지매입이 지연되면서 사업비가 늘거나 사업기간이 장기화될 우려도 있다. 때문에 2010년대 초중반에는 산업단지 PF에 익숙한 일부 증권사 등이 시장을 주도했다. 2010년대 후반 이어진 부동산 개발시장 호황기에는 PF저변이 확대되면서 산단PF 취급 기관 역시 확대됐다. 다만 최근에는 PF시장이 위축돼 정책성 자금이 투입되는 사례가 늘거나 산업단지 PF를 위한 취급 요건이 전에 비해 강화되는 추세다.
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다른 자산에 비해 산업단지는 수도권 집중 현상이 덜한 편이다. 수도권의 경제력 집중을 방지하기 위해 수도권정비계획에서 전국 대비 수도권의 산업단지 개발면적 비중을 20% 이내로 제한하고 있기 때문이다.
지자체에서도 지역 경제산업기반을 늘리기 위해 산업단지 개발에 적극적이다. 다만 PF시장에서 취급되는 산업단지는 다른 자산만큼은 아니어도 수도권에 편중될 수 밖에 없다. 사업시행자로 참여하는 민간 기업이 수도권을 선호하는데다 분양성도 수도권이 양호하다. 실수요기업도 수도권 입지를 선호하거니와 통상 산업단지 내 상업/주택용지도 함께 포함(분양금액 기준 20~30%)하는데 이들 비산업용지의 분양성도 수도권이 높기 마련이다.
산업단지 PF에서 가장 큰 리스크는 토지를 제때 확보하는 것이다. 사업인정고시(산업단지 지정고시)와 함께 토지수용권이 부여돼도 토지수용위원회에 수용재결을 신청하려면 50% 이상의 토지소유권 또는 사용권를 확보해야 한다.
게다가 법령 기준은 50%지만 통상 개발계획 수립을 위한 사전 협의시에 토지수용위원회에서는 70~80% 가량의 토지 소유권을 확보한 이후에 수용재결을 신청하도록 하고 있다. 수용재결을 신청하면 통상 36개월 후에 1심 결과가 나오는데 보상금을 지급하거나 공탁함으로써 토지소유권을 확보할 수 있지만 70%라는 수용재결 요건을 갖출 때까지는 착공을 포함해 사업진행이 미뤄지는 경우가 많다.
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토지비 증가도 위험 요인이다. 산단 개발은 용지 분양사업이므로 공사비 단가가 낮다. 전체 사업비에서 토지비가 차지하는 비중이 높을 수 밖에 없다. 따라서 산단PF에서는 토지 보상금을 감정평가액에 일정 버퍼를 더해 감평액의 10%내외 책정하고 사업수지에도 예비비(전체 사업비의 2~3%)를 별도로 포함해 토지가격의 증액 가능성에 대비한다. 또한 사업시행사에 공사(LH 또는 지방공사)가 포함되는 경우가 많은데 토지 매입을 원활하게 진행하기 위해 공사에 토지보상 업무를 위탁한다.
산업단지 PF에서는 관리형 토지신탁(관토)이 아닌 담보신탁(+자금관리 대리사무)으로 진행하는 경우가 많다. 관토로 진행하려면 사업시행자를 신탁사로 변경해야 하는데 명의 변경이 어렵기 때문이다.
관리형 토지신탁이 아니므로 시행사를 완벽하게 통제하기 어렵다는 점은 PF대주에게 부담 요인이다. 사업 통제가 다소 어려운 만큼 분양이 원활하게 진행돼 대출이 잘 회수돼야 한다.
산업용지는 분양 결과를 예측하기 어렵다. 통상 해당 지역에 영업 기반이 있는 실수요 기업으로 수요층이 한정적이고 산업단지 이외 지역에서 공장 설립이 가능하므로 경쟁 범위를 한정하기 어렵다.
게다가 분양가격 외에도 분양성에 영향을 미치는 요인들(ex. 사업 네트워크)도 있다. 2010년대 초중반에는 채무상환이나 미분양 용지의 매입에 대해 지자체/지방공사가 확약하는 형태로 PF를 진행해 분양 리스크를 헷지했으나 지자체/공사의 신용공여가 사실상 불가능(지자체 신용보강: 행정안전부 관리 + 지방의회의 승인 필요. 지방공사: 채무보증 제한)해지면서 이러한 구조는 더 이상 활용하기 어렵다.
최근에는 신용도가 우수한 시행사의 주주, 시공사, 입주사가 대출상환을 보증(연대보증 또는 자금보충)하거나 손익분기(BEP) 분양률 이상의 용지를 매입 확약(사전 매입약정서 제출)하는 조건으로 PF대출을 모집하는 사례도 늘고 있다. 신용보강 없이 사전청약 실적만으로진행(Naked PF)하는 경우도 있는데 사전청약의청약(증거)금이 소액일 경우에는 실제 계약으로 이어지지 않을 수 있어 대출기관 모집이 쉽지 않다.
재생에너지 이용 가능성은 향후 산업단지의 경쟁력을 좌우할 수 있다. 수출기업을 중심으로 RE100 압력이 높아지고 있어 앞으로 재생에너지 솔루션이 포함된 산업단지일수록 규모가 큰 기업들이 입주하려 할 것이기 때문이다.
국내서도 대기업의 RE100 전략이 본격화되면서 중앙정부와 지자체 모두 산업단지에 재생에너지를 공급하는 방안을 추진하고 있다. 현재는 이미 조성된 산업단지에 태양광 등 재생에너지 장치를 공급하는데 주력하고 있지만 신규 산업단지 개발에서도 재생에너지 공급 시스템을 함께 확보하는 쪽으로 사업모델이 전환될 수도 있다.
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해외에서는 산업단지를 개발할 때 재생에너지 솔루션을 함께 공급하는 경우가 확산되고 있다. 일례로 국가차원에서 탄소중립을 적극 지원하고 있는 베트남의 경우 Semcorp 등 전문 개발사와의 계약을 통해 조성 단계부터 RE100 산업단지를 지향하고 있다.
이러한 추세를 보면 한국 산업단지도 대규모 제조업체를 겨냥해 RE100 컨셉으로 개발하는 단지와 내수 위주인 중소기업을 대상으로 한 일반 단지로 시장이 양분될 것으로 본다.
