6월부터 사업성 낮은 PF사업장 경공매行 늘어난다

6월 이후 사업성이 부족한 PF사업장이 경공매로 넘어가는 사례가 급증할 것으로 전망된다.  금융사가 PF사업장을 4종류로 새롭게 평가해  이중 '유의' 는 자율 매각, '부실우려' 사업장은 경공매 매각에 나서야 하기 때문이다. 경공매를 통한 PF정리 활성화를 위해 은행·보험권이 최대 5조 규모 신디케이트론을 조성해 신규 매입 자금을 지원하기로 했다.  다만 디벨로퍼업계는 PF사업장의 경공매 증가에 대해 우려를 표명하고 나섰다.

금융감독원이 13일 발표한 '부동산PF사업성 평가기준 개선방안'에 따르면 금융업권은 6월부터 4단계로 세분화된 평가기준을 적용해 기존 부동산PF사업장의 사업성을 평가해야 한다. 기존에도 금융사들은 양호, 보통, 악화우려 등 3단계로 평가했으나 기준이 모호하고 사업장별 리스크요인을 반영하지 못해 실효성이 떨어진다는 지적을 받았다.

앞으로는 평가등급이 양호, 보통, 유의, 부실우려 등 4단계로 세분화해 유의등급은 자율매각, 부실우려 등급은 상각·경공매 매각 등 적극적인 사후관리를 유도하겠다는 게 당국의 구상이다. 특히 부실우려 등급 사업장에 대한 충당금을 회수의문 수준인 75%를 적립하도록 해 구조조정을 촉진하기로 했다.

이에 따라 브릿지론 사업장의 경우 일정 기간 내 토지매입을 미완료하거나 인허가를 받지못하고, 본PF로 전환하지 못한 사업장은  기간에 따라 부실우려 등급을 받는다.  본PF사업장도 계획대비 공사 공정률이 부진하거나 분양이 매우 부진하고, 준공 예정일 이후 장기간이 지났음에도 매도하지 못한 사업장은 부실우려 사업장으로 분류된다.  

이번 개선된 평가기준 적용은 6월부터 시행하며, 첫 평가는 연체 사업장 또는 대출 만기를 3회이상 연장한 사업장을 대상으로 실시한다.  이후에는 대출 만기에 맞춰 단계적으로 확대된다.  금감원은 유의·부실우려 사업장에 대한 금융사의 향후 계획서를 징구해 점검하고, 미진시 현장 점검에 나서기로 했다.

브릿지론 비중 많은 중소금융사 및 시행사 타격 불가피

이번 평가기준 강화에 따라 저축은행·캐피탈 등 중소 금융업의 충당금 적립과 경공매 매각 영향권에 들 것으로 예상된다. 이들 금융권은 브릿지론과 토지담보대출 비중이 높아 경공매에 따른 손실 부담이 크다.  금융위원회는 작년 말 기준 230조원의 부동산PF 대출액 중 최대 10%인 23조원이 유의 또는 부실우려 사업성을 평가받을 것으로 예상한다.

이와 관련, 권대영 금융위원회 사무처장은 "230조원 규모의 PF 사업성 평가 대상 중 5∼10%가량을 '유의'·'부실우려' 사업장으로 볼 수 있다. 90∼95%는 정상 사업장이다. 만기 연장이 어려울 정도로 사업성이 낮아 경·공매를 실시해야 하는 사업장은 2∼3%로 추정된다"고 말했다.  

다만 부동산경기가 개선되지 않을 경우 대출기간 연장이 거듭됨에 따라 부실우려 사업장은 더욱 늘어날 것으로 우려된다.

이런 가운데 디벨로퍼업계는 PF사업장의 경공매 증가에 대해 우려를 표명하고 나섰다.  시행업계를 회원사로 둔 부동산개발협회는 "이번 대책이 일부 시행사 정리를 통해 부동산PF시장이 안정화 될 것"이라면서도 "그러나 이는 ‘공급 생태계 전체’를 위협하고 공급 단절로 인한 국민 주거 불안정과 관련 시공사 및 금융권(중후순위) 부실로 이어지는 도미노가 우려된다"고 지적했다.   이에 협회는 오는 16일 업계 긴급간담회를 개최해 보완책을 마련하고 건의키로 했다고 밝혔다.

은행·보험권 5조 조성해 부실사업장 재구조화자금 투입

금융당국은 6월 이후 경공매 사업장이 급증할 것에 대비해 은행·보험업권이 신디케이트론을 조성해 부실사업장 정리를 촉진하기로 했다. 국민 신한 하나 우리 농협 등 5개 은행과 삼성생명 한화생명 등 2개 생보사, 메리츠화재 삼성화재 DB손보 등 3개 손보사가 참여해 우선 6월 중 1조원 신디케이톤를 조성해 운영하고 향후 최대 5조원까지 규모를 늘릴 계획이다.

이 자금은 경공매 낙찰자에 대한 경락자금대출, NPL사의 매입 지원, 신규PF 등 일시적 유동성 위기 지원 등에 활용된다.

은행·보험권의 신디케이트론 외에도 1조1000억원 규모로 조성된 캠코PF정상화펀드가 경공매를 통한 자산취득을 허용한다. 또한 캠코펀드에 우선매입권을 줘 부실채권의 원활한 정리를 지원하기로했다.  우선매입권이란 캠코펀드가 PF채권 처분시 PF채권 매도자가 재매입할 수 있는 기회를 부여하는 것을 말한다.

나이스신평 "제2금융권 부실확산 가능성 낮아"

이번 사업성평가 세분화에 따라 제2금융권 전반으로 부실이 확산될 가능성은 낮다는 평가가 나왔다. 제2금융권의 자기자본 및  적립 충당금 규모 등 손실대응능력이 과거 대비 높아진 상황이고, 그간의 각종 규제 및 정책 등을 통해 부동산PF의 무분별한 확장이 제한돼 왔다는 분석에서다.

나이스신용평가는 "사업성이 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장까지 관대하게 만기연장이 이뤄지는 등 정리가 지연되는 경우가 있었다"면서 "그러나 이번 정책 발표 이후 PF사업장의 경공매가 확대되고 부실사업장 재구조화가 가속화될 것"이라고 예상했다.  그러면서 "PF부실 악화에 대비해 제2금융권의 경영에 무리가 없는 범위 내에서 추가 충당금 적립이 증가할 전망”이라고 덧붙였다.

증권, 캐피탈, 저축은행  등 3개 업종의 자기자본 대비 추가 적립 필요 충당금은 2.4~7.0%이며,  관련 손실 규모는 각 업권의 손실흡수능력을 고려할 때, 대체로 감내 가능한 수이라고 나신평은 판단했다.