美 샌프란시스코, 오피스의 주거용도 전환 성공 가늠자
미국에서의 오피스시장이 변곡점에 섰다. 건물주들은 팬데믹 이후 직장인들이 사무실에 복귀하기만을 바라면서 더 이상 빈 건물을 보유하고 있지 않다. 일부 오피스빌딩을 살리기에는 직장인들이 너무 멀리 사라졌다는 데 대다수가 동의한다. 이제 논의의 초점은 노후화된 대형 건물을 개발할 수 있는 방법을 찾는 데로 옮겨가고 있다. 주요 대안 중 하나가 오피스를 주거용도로 전환해 개발하는 것이다.
17일 미 부동산전문지 프로모도는 공실을 줄이고 도심을 활성화하기 위해 사무실을 주거용으로 전환하는 것이 훌륭한 옵션이지만, 시 당국의 세금감면이나 보조금 등의 지원 없이는 쉽지 않다고 지적했다. 특히 샌프란시스코 내 특정 지역에서 용도구역(Zoning) 요건을 완화하는 것이 전환을 촉진하는 데 기여할지를 확인하는 시험대가 될 것이라고 내다봤다.
프로모도에 따르면 도심의 침체 흐름을 바꾸고 재산세 수입의 손실을 막고자 하는 미국 내 시 당국자들이 오피스에서 레지던스(주거)로의 전환을 실행 가능한 옵션으로 내놓고 있다.
외형상 이러한 전환은 빈 공간과 주택 부족 문제를 해결할 수 있는 윈윈 솔루션으로 보인다. 하지만 기존 경험상 오피스를 아파트로 용도 변경하는 것은 복잡한 과정이며, 많은 건물에 적합하지도 않고 실현 가능하지도 않다. 그럼에도 기회는 존재하며 많은 곳에서 성공적으로 완료됐다.
샌프란시스코는 미국 내에서 가장 최근에 용도 전환 과정을 지원하는 프로그램을 시행한 도시다. 샌프란시스코 시 당국은 상업용 건물을 주거용으로 전환하는 건물주를 지원하기 위해 '도심의 미래' 이니셔티브의 일환으로 도심 적응형 재사용 프로그램을 마련했다.
이 프로그램을 활용하고자 하는 사업은 샌프란시스코 시내의 특정 지역에 위치해야 한다. 용도 변경을 받거나 자전거 주차, 공개 공간, 주거 단위 혼합, 계획위원회 심의, 거리 경관 및 보행자 개선과 같은 일부 도시 규정 요건을 면제받을 수 있다.
뉴욕시에 따르면 용도전환 프로그램에 참여하는 건물은 최대 33%까지 건물을 추가로 지을 수도 있다. 오피스를 주택으로 전환하는 경우 세금 인센티브를 제공하는 법안도 준비 중이며, 오는 3월 예비선거에서 유권자들에게 표결에 부쳐질 전망이다. 뉴욕, 워싱턴 DC, 보스턴, 시애틀, 피츠버그 등 다른 많은 도시와 마찬가지로 이런 프로그램의 목표는 빈 건물을 가능한 한 빨리 주택으로 재가동하는 것이다.
작년 말 오피스 공실률이 35% 이상으로 치솟은 샌프란시스코는 미국 오피스시장 어려움의 정점에 있는 도시다. 샌프란시스코는 가파른 생활비와 느린 개발 인허가 일정으로 악명이 높은 도시다. 시급히 필요한 주택 공급 속도를 높이기 위한 이 새로운 프로그램은 프로젝트를 더 빨리 완료하는 데 큰 도움이 될 수 있다.
하지만 절차가 간소화돼도 큰 변화를 가져올 지 불투명하다고 전문가들은 설명한다. 인센티브와 면제 혜택이 있더라도 공사 착공까지 몇 개월에서 많게는 1년이 걸릴 수 있는데 고금리 환경에서 건설 대출을 받는 개발자에게는 추가로 몇 달을 기다리는 데 드는 비용이 큰 부담이 될 수 있다.
샌프란시스코는 수백만 개의 사무실이 빈 공간에 직면해 있다. 그 중 상당수의 공간을 주거용으로 용도 변경하는 데 수년이 걸릴 전망이다. 이 중 일부는 전환 자격이 있는 공간도 아니다. 샌프란시스코의 한 부동산 개발업체는 용도 전환에 10년이 걸릴 것으로 예상했다.
맨해튼의 경우, 최근 오피스에서 레지던스로의 전환에 관한 많은 논의가 GFP 부동산, 메트로로프트매니지먼트, 록우드 캐피탈이 진행 중인 '25 Water St.'의 고층 빌딩 전환 프로젝트와 관련있다. 이 프로젝트가 완료되면 1300세대가 거주할 것으로 예상된다. 이 프로젝트는 2022년 구체화되기 시작했으며 2025년에 준공할 예정이다.
이 프로젝트가 본격적으로 추진되기 전에 인근에 또 다른 프로젝트가 시작됐다. 펄 하우스는 1970년대 지어진 오피스 빌딩을 588개의 주택으로 개조해 최근 임차인에게 분양한 프로젝트다. 이 프로젝트는 완공까지 3년이 걸렸다.
사무실을 주거용으로 전환하는 것은 바람직한 선택지이지만, 당국 지원 없이는 쉽지 않은 경우가 많다. 세금 감면과 보조금은 유용하다는 게 입증됐다. 특히 샌프란시스코와 같은 제한 구역내에서 용도 요건을 완화하는 것이 실제로 전환을 촉진하는 데 도움이 될 수 있는지 확인하는 것은 흥미로운 실험이 될 것이라도 프로모도는 강조했다.
