(CRE시황)새해 오피스 투자시장을 여는 정동빌딩

오피스 빌딩의 매각 준비 소식이 하나둘 나오기 시작했습니다. 상업용부동산 투자 시장이 침체됐지만 작년에 그나마 주요 권역의 오피스빌딩 몇 건이 매각되면서 그래도 오피는 거래가 된다는 것을 보여줬습니다.

그런 분위기를 타고 투자 기간 만기가 다가온 자산들이 매각을 위해 자문사 선정을 진행하고 있습니다. 먼저, 이지스자산운용이 보유한 정동빌딩이 RFP를 배포하고 자문사 선정을 시작했습니다. 정동 빌딩은 이름에서 알 수 있듯이 정동길의 고즈넉한 입지에 자리하고 있습니다.

국내 업무 권역 가운데 특별한 곳에 자리하다 보니 독보적인 조망과 환경을 보유하고 있습니다. 주요 임차인으로는 김앤장 특허법률이 많은 면적을 사용하고 있습니다.

한강에셋자산운용의 시티스퀘어도 매각 자문사 선정에 돌입을 했습니다. 시티스퀘어는 시청역 앞 초역세권에 위치하고 있고 주변에 오피스 빌딩 개발이 진행되고 있고 향후 자산 가치 상승 여력이 풍부한 장점이 있습니다. 주요 임차인으로는 서울 시청이 대부분을 쓰고 있습니다.

두 자산을 살펴보면 비슷한 점이 많습니다. 우선 정동빌딩은 서대문역에 있고, 시티스퀘어는 시청역에 있어 가까운 거리에 있습니다. 도보로 10여 분이면 도착할 수 있는 근거리에 있어 경쟁 빌딩으로 볼 수도 있습니다.  

임차인의 구성도 앵커 테넌트가 대부분의 면적을 사용하고 있다는 공통점이 있습니다. 정동 빌딩의 김앤장과 시티스퀘어의 서울시청은 신용도가 매우 우수한 임차인으로 자산의 현금흐름 안정성에는 의심의 여지가 없습니다.

우수한 임차인과 안정적인 현금흐름을 보유하고 있어 공모상장 리츠가 투자를 검토하기에 적합한 자산으로 판단됩니다. 다만, 최근 상장 리츠들의 상황과 금리 상황을 고려했을 때 편입 이후 기존 자산들의 배당 수익률을 맞출 수 있느냐가 매수 결정의 영향을 미칠 것으로 보입니다.

호텔 투자시장의 분위기를 좌우할 콘래드 호텔 2차 입찰

엔데믹 이후 해외 관광객의 증가로 관심을 받고 있는 호텔들의 매각 관련 뉴스들이 많이 나오고 있습니다. 요즘 도심이나 강남 그리고 여의도까지 외국인 관광객들이 크게 늘어난 것을 실감할 수 있습니다. 다양한 지표나 체감상으로 관광 시장이 활성화된 것은 맞지만 이런 흐름이 호텔 투자 시장에 얼마나 반영이 될지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

5성급 호텔로 매각을 진행하고 있는 서울 여의도 콘래드 호텔의 입찰 결과에 따라 호텔 투자 시장의 분위기를 좌우할 것으로 보입니다. 여의도를 대표하는 호텔이기도 하고 투자 금액도 크기 때문입니다. 다만, 콘래드 호텔의 경우에는 외국인 투자자가 참여해야 조건들도 있고, 2012년 12월에 개관해 시간이 흐른 자산이다 보니 매입 시 추가 투자에 대한 고려도 해야 할 것입니다.

그리고 일반적으로 진행하는 1회 입찰이 아닌 다회에 걸쳐서 입찰을 하는 것이 투자자들에게 어떤 영향을 미칠 것인지도 궁금합니다. 투자 시장이 얼어붙은 상황에서 다회에 걸친 입찰이 가격을 올리거나 적격 투자자를 선별하는 데 도움이 될 수 있을지 추후 그 결과를 보고 판단해봐야 할 것으로 보입니다.

이외에 현재 시장에서 매각이 진행되고 있는 호텔인 신라스테이 마포는 키움자산운용이 우협으로 자금을 모집하고 있습니다.  부산의 L7 호텔은 한국투자부동산신탁이 우협이 되었습니다. 다음으로 신라스테이 서대문이 입찰을 준비 중에 있습니다.

실적이 충분히 개선된 비즈니스 호텔들을 투자자들이 어떤 시각에서 검토할지 그리고 거래 종결까지 이어질 수 있을지 주목해야 할 것으로 보입니다. 거래 결과에 따라 어떤 수준의 요구 수익률을 원하는지 그리고 대출 금리 수준까지 나오면 호텔 자산의 위험도를 시장에서 어떻게 평가하는지 알 수 있을 것 같습니다.