리츠업계, 금리상승 충격 방어하는 3가지 키워드
"비용절감+임대료인상+오피스 집중"
차입시장 불안 여파에 이달 들어 큰 폭의 주가 하락을 겪은 리츠(부동산투자회사)업계가 금리 상승 파고를 넘기 위해 다양한 전략을 구사하고 있다. 전략의 3가지 키워드로는 차입비용 절감과 임대료 인상, 주력인 오피스로의 회귀로 요약된다.
25일 리츠업계와 삼성증권에 따르면 먼저 천정부지로 치솟은 대출금리 부담을 낮추기 위해 리츠업계는 이자비용 절감에 사활을 걸고 있다. 롯데리츠는 당분간 3개월물의 전자 단기사채를 최대한 활용하는 등 차입금 포트폴리오를 조정한 뒤 금리 안정 시기에 회사채나 담보대출 등 장기 대출로 전환한다는 전략이다.
지난 17일 기준 이 회사의 차입금은 1조1000억원이다. 담보부 사채가 1700억원, 무보증 사채가 310억원이다. 담보대출이 7330억원, 전단채가 2000억원에 이른다. 올 들어 리파이낸싱(대환)으로 조달 금리가 2%p 이상 올랐으나 사내 유보 현금을 100억원 이상 확보하고 있어 배당 영향이 적을 것으로 회사 측은 내다봤다.
임대료 인상도 리츠업계가 인플레 방어를 위해 집중하는 전략이다. ESR켄달스퀘어리츠는 내년 하반기부터 임차인과의 재계약에 집중할 계획이다. 차입금의 리파이낸싱 역시 이 시기와 겹쳐 금리 상승분을 상쇄할 수 있도록 임대료 인상에 역점을 둔다는 계획이다. 코람코더원리츠도앞으로 1년 뒤 도래하는 임대차 재계약 시기에 맞춰 임대료 인상에 최선을 다할 예정이다.
비핵심 자산을 신규 취득하기 보다는 리츠 본연의핵심 자산인 오피스를 강화하는 것도 리츠업계의 최근 특징이다. 이지스밸류리츠는 최근 여주쿠팡물류센터의 편입을 취소했고 이천 YM 물류센터는 매각하는 등 물류부동산에 대한 위험 노출(익스포저)를 낮추고 있다. 대신 코어(핵심권역) 오피스 리츠로 포지션을 재정립했다.
이지스배류리츠 관계자는 "인플레에 대응하기 위해 임대료 인상이 쉽고 안전 자산 역할까지 할 수 있는 멀티테넌트 보유 프라임 오피스에 집중하고 있다"고 말했다.
실제 오피스빌딩 시장은 비교적 경기 침체를 타지 않고 있으며 오히려 공실률이 낮아지고 있다. CBRE코리아에 따르면 올 3분기 서울 A급 오피스 시장 평균 실질 임대료(월)는 1㎡당 평균 2만7156원으로 전 분기 대비 3.4% 상승했고, 평균 공실률은 1.3%로 전 분기 대비 0.8% p 하락했다.
CBRE코리아 관계자는 "오피스 공급난이 지속되는 가운데 내년에는 각 권역에서 일부 신규 공급이 예정돼있지만, 상당 부분이 사옥 용도일 것으로 추정된다"며 "향후 서울 A급 오피스 시장의 낮은 공실률과 임대료 성장세는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.
리츠업계는 금리 급등에 따른 비용 부담 수단을 총동원해 배당 성향을 유지하거나 오히려 높일 계획이다.
연 6~8% 배당률을 유지하지 못할 경우 금리 급등기 비슷한 이자 수준으로 쫓아온 예금·채권에 비해 상품 경쟁력을 잃고 투자자를 빼앗길 수 있어서다. 최근 여신전문금융사채와 저축은행 예금은 6%대, 일부 새마을금고 예금금리는 8%까지 올랐다. 채권 및 예금 대비 경쟁력을 상실할 수 있다는 우려에 상장 리츠주가 줄줄이 신저가를 경신하기도 했다. 레고랜드 사태에 따른 금리 불안이 절정기에 오른 지난 21일 코람코에너지리츠, ESR켄달스퀘어리츠, SK리츠, NH올원리츠 등 무려 13개 리츠가 52주 신저가를 다시 썼다.
이경자 삼성증권 연구위원은 "금리 급등에 따른 배당 영향 최소화에 리츠업계가 역점을 두고 있다"면서 "코람코에너지리츠와 이지스밸류리츠 등은 자산 처분과 원가 절감으로 오히려 향후 1~2년간 배당 상향 계획을 갖고 있다"고 말했다.
