PF장기대출전환 특례보증이 금리킬러 "12%→5%로 뚝"
지난 3월 출시된 주택금융공사(주금공)의 PF장기대출전환 특례보증(PF ABCP를 장기 대출로 전환하는 특례보증)이 시행업계의 고금리 부담을 덜어주는 해결사 역할을 하고 있다. 주금공의 분석 결과 평균 11~12%대 PF대출금리가 5%대로 뚝 떨어지는 것으로 나타났다.
11일 주금공에 따르면 전국 4개 주택개발 사업장이 이달 중 주금공 심사를 통과해 PF장기대출전환 특례보증 승인을 받을 예정이다. 지난 3월 상품 출시 이후 이번에 처음 승인되는 것이다.
지역별로는 경기권이 2곳, 부산·경남권이 1곳. 울산권이 1곳으로 확인됐다. 대략 PF대출규모가 1000억원 내외인 공동주택 개발 사업장이다.
주금공은 주거용 사업장(비주거 제외)의 사업성을 평가해 승인하고 있으며, 대략 수도권과 지방 사업장 비중이 5대5로 알려졌다. 다만 전국 가운데 미분양 물량이 가장 많은 대구지역의 경우 사업성이 미흡하다는 이유로 승인을 보류하고 있다.
이달 승인 예정인 4건 외에 전국 15개 PF사업장이 PF장기대출전환 특례보증 상담을 진행할 정도로 시행사 요청이 이어지고 있다.
시행업계가 이 상품에 관심을 기울이는 것은 PF대출 이자 부담을 확 낮출 수 있어서다. 주금공 분석에 따르면 평균 11~12%를 물던 대출 금리가 5%대 중반으로 하락하는 것으로 나타났다.
유동화증권과 2금융권 중심의 기존 PF대출을 갚고 양질의 주금공 보증부 은행 대출로 갈아탈 수 있기 때문이다.
대출금에 대해 기존처럼 주금공이 90% 부분 보증해주는 상품이 아닌 100% 보증하는 상품이어서 대출금리가 크게 내려가는 것이다. 주금공과 업무협약을 맺은 국민·우리·하나은행 등 시중은행 3곳, BNK부산·광주·DGB대구 등 지방은행 3곳 등 총 6개 은행이 대출을 취급한다.
앞서 주금공은 PF-ABCP(자산담보부기업어음)를 장기 대출로 전환하는 특례보증 상품을 지난 3월 말 1조5000억원 한도로 출시했다. 개발사업장의 단기물 차환 위험 해소를 지원하기 위해서다. ✅사업승인 단계, ✅분양직전 단계,✅분양이후 단계 등 총 3가지 상품으로 구성됐다. 대략 1000억원 규모의 15개 사업장이 타깃이다.
보증 대상 사업장 선정 범위를 기존 PF보증에 비해 3가지 사업 단계로 크게 확대한 게 특징이다.
우선 토지 95%이상을 매입하고 사업계획 승인이 난 브릿지론 사업장의 ABCP가 특례보증 대상이다. 95% 이상 부지를 매입하고 시업 계획 승인이 나면 주택법상 나머지 부지를 수용할 수 있어 대출 보증이 가능하다고 판단을 내린 것이다.
이어 분양 직전의 ABCP사업장도 장기 대출 전환이 가능한 보증 대상이다. 분양을 시작했어도
분양률이 손익 분기점(엑시트)을 넘기면 특례보증을 받을 수 있다. 즉 분양률 만으로 대출금 회수가 가능한 수준이면 ABCP에서 장기 대출 갈아타기가 가능한 것이다.
다만 도덕적 해이 차단을 위해 특례 보증서 발급 이후 대출 원리금이 부족할 경우 증권사‧건설사들이 자금보충의무를 부담한다.
