오피스 대신 실버·데이터센터...ULI "글로벌 자본, 틈새부동산으로 다변화"

글로벌 부동산 자본이 새로운 기회를 찾아 다시 움직이고 있다. 미국 프린시펄 애셋 매니지먼트는 최근 36억달러(약 4조8000억원) 규모의 데이터센터 특화 펀드를 새로 결성했다. ‘Principal Data Center Growth & Income Fund’ 시리즈의 세 번째 펀드다. 같은 시기, 해리슨스트리트는 실버주택, 학생기숙사, 데이터센터를 겨냥한 25억달러 규모의 신규 펀드를 조성했다.

투자 흐름의 전환은 명확하다. 오피스·리테일·전통 아파트 중심에서 데이터센터, 콜드스토리지, 싱글패밀리렌트(SFR), 실버주택 같은 틈새 섹터로 자본이 이동하고 있다. 시장은 더 이상 기존의 건물을 단순 임대하는 사업을 지향하지 않는다. AEW 캐피털 매니지먼트의 마이클 번 북미 CIO는 “부동산의 핵심은 ‘공간’이 아니라 ‘수요의 질’로 이동 중”이라고 말했다.

ULI(도시토지연구소)가 최근 발간한 글로벌 부동산 트렌드 리포트에서도 같은 맥락이 관측된다. 보고서는 “AI와 고령화, 디지털 전환이 공간 수요 자체를 재정의하고 있다”며, “운영 전문성을 갖춘 자산군이 향후 10년간 자본의 선택을 받을 것”이라고 밝혔다.

실제 수치는 이 흐름을 더 분명하게 보여준다. 미국 기관투자가 벤치마크인 NFI-ODCE 지수는 지난해부터 기존 4대 섹터(오피스·리테일·산업·아파트) 외 자산에 대한 투자 허용 비율을 20%에서 25%로 늘렸다. 의료오피스, 학생기숙사, SFR, 셀프스토리지, 호텔, 제조주택 등도 지수 구성에 포함됐다. 그 결과, 오피스 비중은 과거 40%에서 16.4%까지 축소됐고, 산업(물류)은 34%까지 늘었다.

특히 데이터센터는 AI 수요 폭증과 맞물리며 공급 공백이 두드러진다. 북미 공실률은 1%대 초반으로 사실상 제로 수준이며, 연간 임대료 상승률은 20%를 넘는다. 프린시펄 리서치 디렉터 아서 존스는 “이제 데이터센터는 미국뿐 아니라 글로벌 차원에서도 주력 투자자산”이라며 “AI가 공간 수요를 주도하는 시대가 왔다”고 말했다.

실버주택 역시 주목받고 있다. AEW는 “베이비부머의 최연장자가 올해 80세에 도달했다”며, “향후 20년간 고령층 수요는 압도적으로 증가할 것”이라는 전망을 내놨다. 동시에 코로나 이후의 인건비 상승, 공급 과잉, 고금리로 인해 중소 오퍼레이터들의 자금난이 가속되면서 M&A 기회도 열리고 있다. 일부 시장에서는 실버주택 NOI(순영업소득) 성장률이 타 자산군 대비 2~3배 높다는 분석이다.

ULI는 이 같은 변화의 본질이 ‘운영력’에 있다고 짚는다. 단순한 투자처가 아니라, 해당 분야에 특화된 전문 파트너와 함께 해야 성과가 나는 구조다. 매뉴라이프는 작년 파운드리 커머셜과 조인트벤처를 구성해 미국 동남부 시장에서 IOS(산업용 야외보관 창고) 자산을 공동 개발·운영하고 있다. 북미 CIO 매기 콜먼은 “결국 누가 운영하느냐가 자산의 성과를 결정짓는다”고 말했다.

RCLCO 펀드 어드바이저스의 벤 마슬란 전무는 “이제 시장은 수익률보다 방향과 파트너십을 선택해야 하는 시점”이라고 말한다.  대체자산 시대에는 리스크와 기회가 동시에 커졌다. 하지만 한 가지는 분명하다. 더 이상 ‘오피스냐 물류냐’의 싸움이 아니라, ‘누가 새로운 수요를 읽고, 그것을 공간에 구현할 수 있느냐’의 싸움이 시작됐다는 것이다.