외국자본, 유연한 금융구조 앞세워 물류센터 개발 주도

대출기준 강화와 고금리 등으로 물류센터 PF시장이 경색된 가운데 외국계 자본이 유연한 금융솔루션을 앞세워 물류센터 개발에 나서고 있다.  사업비 대비 에쿼티(자기자본)를 충분히 투입하거나 자기자본과 차입금에 모두 투자해 PF자금난을 풀고 있다.

싱가포르 전문 개발사인 이퀄베이스그룹(Equalbase Group)은 계열 부동산 운용사인 노스모드(Northmod)와 손잡고 경기 이천 백사면에서  3만1800㎡ 규모의 부지를 매입, 프라임급  물류창고를 개발한다고 지난 9일 발표했다.  연면적 4만1800㎡의 이 시설에는 사업비 790억원이 투자된다.  

이번 프로젝트는 수도권 요충지인 수도권 남북 연결도로인 3번국도 인근에 램프업 기능, 8.2m~8.7m의 층고, 2톤의 견고한 바닥 적재 능력을 갖춘 6층 건물로 지어진다.  요진건설산업이 시공해 오는 2026년 1분기에 완공된다.

노스모드는 지역특화펀드인 앰버락(Amberock)을 통해 평택 포승 물류센터를 운용하고 있는데  이번 백사 프로젝트에는 앰버락코리아 2호펀드가 투입된다. 국내 PF대출 어려움 속에서 펀드는 자기자본과 대출에 모두 투자해 금융을 조달한다.  노스모드의 폴리 매니징 파트너는 "현재의 한국 경제 및 금융환경 리스크에 맞춰 자본구조를 최적화해 우량 입지의 고품질 프로젝트에 투자할수 있는 기회를 얻었다"고 말했다.  

이퀄베이스그룹은  한국의 창고 및 물류 시장의 장기적인 전망이 밝다고 보고 앞으로도 포트폴리오를 확장하고 추가적인 전략적 투자를 꾀할 방침이다.

앞서 지난 3월에는 홍콩 ESR이 대주주인 켄달스퀘어자산운용이  안성시 죽산면 당목리 소재 북안성 복합물류센터의 본PF 1940억원을 조달했다. 이 프로젝트의 총 사업비는 3115억원이며 시행법인인 PFV의 에쿼티가 1175억원에 이른다.

또한 켄달스퀘어운용은 최근  사모 프로젝트펀드를 설립해 시행하는 안성 일죽면 능국리 상온물류센터의 1350억원 규모 PF를 클로징한 것으로 알려졌다. 이 사업의 에쿼티 역시 500억원으로 PF대출 대비 많은 편이다. 켄달스퀘어운용은 개발 프로젝트마다 자기자본을 대거 투입하고, 임차인(화주) 풀이 두터운 점이 대주단 구성에 어필했다는 분석이다. 당목리 물류센터의 경우 전체 사업비의 40% 가량을 켄달스퀘어 측이 에쿼티로 투입했다.

금융사 관계자는 "자기자본을 선제적으로 많이 투입하면  준공 후 추가 자본 투입 없이 담보대출로 전환해 본PF를 상환받을 수 있다"고 말했다.

삼성증권 "물류센터 수급 균형 올해 말로 앞당겨질 것"

이런 가운데 삼성증권이 공급 과잉에 시달리는 국내 물류센터의 수급 균형이 이뤄지는 시기가 올해 말로 앞당겨질 것으로 예상해 눈길을 끈다.  공급 과잉 이슈의 해소 시기가 빨라야 내년 이후가 될 것이라는 일반적 시각에 비해 좀 더 공격적으로 시기를 앞당긴 것이다.  

이경자 삼성증권 대체투자팀장은 9일 '쿠팡 적자전환, 동시에 대규모 투자 예고'라는 실적 코멘트에서 "작년 4분기를 정점으로 물류센터 공급이 꺾이고 있으며 올해 공급은 전년 대비 37% 감소할 전망"이라며 "내년은 예년의 절반 수준으로 줄어들 전망이며 더불어 알리 테무와 같은 중국 커머스 공습으로 국내 물류센터 수급 균형은 당초 예상했던 2026년에서 2024년 말로 앞당겨질 것"이라고 전망했다.

그는 이어 "쿠팡이 1분기 순손실 실적 발표와 함께 중국 업체에 맞서 대규모 투자 확대 계획을 내놓았는데 물류투자로 배송 속도를 높이고 도서 산간지역까지 무료 배송할 계획"이라면서 "쿠팡이 계획한 물류센터 투자 규모는 수도권 총 재고의 8%로 추정된다"고 강조했다.