외국계 투자자, 오피스 팔고 '뉴이코노미·주거 부동산' 산다

원정호기자

2024-04-15 - 9분 걸림 - 댓글 남기기

올 들어 국내 오피스빌딩에 대한 외국계 투자자의 처분 행렬이 이어지고 있다. 낮은 공실률과 견고한 임대료를 바탕으로 한국 오피스시장이 나홀로 호황을 지속하자 높은 가격에 현금화할 수 있다는 판단에서다. 외국계 자본은 대신 물류센터·데이터센터 등 '뉴이코노미(New Economy) 부동산'과 '임대주택(Residential)'매수에 나서고 있다.

14일 투자은행(IB)업계에 따르면 영국 푸르덴셜 계열 부동산 운용사인 M&G리얼이스테이트는 서울 강남 역삼동 테헤란로변에 위치한 아이콘역삼을 최근 2043억원(1억5140만달러)에 매각했다.

아이콘 역삼의 소유주는 싱가포르 테마섹 계열 캐피탈랜드투자운용이 운용하는 사모 부동산펀드이며 이 펀드 수익자가 M&G다. M&G는 지난 2017년 말 이 건물이 준공되자 디벨로퍼인 GL산업개발이 이끄는 회사로부터 매입했다.

M&G의 아이콘역삼 매각은 글로벌 운용사 블랙스톤이 테헤란로에 위치한 오피스빌딩인 아크플레이스를 코람코자산신탁 리츠에 7920억원에 매각 완료한 지 2주도 채 되지 않아 마무리됐다. 두 빌딩 위치가 가까워 테헤란로에서 3월 말 이후 주요 글로벌 투자자가 약 7억4000만달러 규모의 오피스자산을 처분한 것으로 집계됐다. 블랙스톤의 아크플레이스 매각은 지난 2020년 이래 최대 규모 서울 오피스 거래가다.

지난달 29일에는 싱가포르투자청(GIC)이 서울 도심(CBD) 핵심 위치에 입지한 더익스체인지서울(TES)의 인수 우선협상대상자로 시티코어-코람코자산운용컨소시엄을 선정했다. 이번 매각이 완료되면 GIC는 다른 오피스 자산을 매각할 가능성이 높은 것으로 오피스업계는 예상했다. GIC는 TES 외 CBD 내 프리미어플레이스, NIA(한국정보화진흥원) 빌딩 등을 소유하고 있다.

싱가포르계 글로벌 운용사인 케펠 리츠는 지난 2월 존스랑라살(JLL)과 컬리어스인터내셔널코리아를 매각 자문사로 선정하고 서울역 인근 대형 빌딩인 T타워의 매각 절차에 착수했다. 이 빌딩 소유주(매도인)는 케펠제4호일반사모부동산유한회사다. 케펠리츠는 지난 2019년 5월 이 건물을 2526억원에 인수했다. 현 건물 가치는 3000억원 수준으로 평가받는다.

외국계 기관들의 한국 오피스 매각이 부쩍 늘고 있는 것은 한국 오피스시장이 호조세를 보이자 높은 가격에 레가시(Legacy) 부동산을 팔아 투자자본을 뉴이코노미 자산에 재배치하기 위한 것으로 풀이된다. 코로나19 이후 글로벌 시장이 심한 홍역을 앓고 있는 것과 달리 서울 오피스시장은 견조한 모습을 보이고 있다.

JLL조사에 따르면 서울의 실질 임대료는 지난 3년 동안 매년 약 10% 상승했다. MSCI 리얼에셋 수치에 따르면 지난해 투자자들이 한국에서 50억 달러 이상의 오피스자산을 인수해 아시아태평양지역에서 일본에 이어 두 번째로 활발한 오피스시장이 됐다.

외국계 "오피스 팔고 자산포트폴리오 재배치"

블랙스톤이나 케펠, M&G 등은 변화하는 시장 상황에 대응해 글로벌 투자포트폴리오를 효율화하고 자본을 재활용하는데 집중하고 있다. M&G 측은 아이콘역삼 매각과 관련, "수익 실현 및 전략적인 자본 배치를 위해 아이콘역삼을 성공적으로 매각했다"면서 "아시아의 주거, 물류 및 서비스 부문에 대한 투자를 계속하기 위해 새로운 기회를 검토하고 있다"고 전했다.

실제 아이콘 역삼의 매각 완료는 M&G가 지난 1월 일본 도쿄 중심부에 있는 298가구 임대주택인 신주쿠 타워를 인수한 이후 이뤄졌다.

글로벌 투자자들은 국내에서도 오피스 이외의 부동산에서 기회를 찾는 등 포트폴리오에 변화를 주고 있다. 외국 자본은 우선 한국 주거시장의 새로운 대안 트렌드로 떠오르고 정부가 새로운 정책으로 지원하는 기업형 임대주택(멀티패밀리)과 코리빙에 주목하고 있다. 한 코리빙 운영업체 대표는 "한국의 집값이 다른 국가에 비해 상대적으로 많이 떨어졌다고 보고 외국 자본들이 투자 포트폴리오에 일정부분 한국 주거 상품을 담기 시작했다"고 설명했다.

사모펀드 KKR과 임대주택 운영사인 위브리빙(Weave Living)은 최근 한국 1호 임대주택 부동산을 인수했다고 지난 9일 발표했다. 서울 1호 인수 자산인 '더스테이트 선유호텔'은 여의도권(YBD) 외곽인 지하철 9호선 선유도역에 위치한다. 위브리빙은 8개월에 걸친 대수선을 거쳐 157실의 숙박시설을 현대 도시생활에 맞는 완전 독립형 아파트로 탈바꿈시킬 예정이다. 위브리빙과 KKR은 한국 합작법인(JV)이 1200세대의 임대주택을 확보한 뒤 추이를 봐가며 확장해 갈 계획이라고 밝힌 바 있다.

국내 기업 홈즈컴퍼니와 영국계 글로벌 자산운용사 ICG(인터미디에이트 캐피탈그룹)는 3000억원 규모 코리빙 부동산펀드를 설립해 최근 3번의 투자를 단행했다. 지난해 수원 인계동에 위치한 홀리데이 인 익스프레스호텔과 서울 독산SI호텔을 차례로 인수한 데 이어 최근 3번째 투자로 서울 선정릉역 인근 오피스텔(홈즈스튜디오 선정릉)을 편입했다.

물류센터·데이터센터 등 뉴이코노미 인기

물류센터와 데이터센터 등 '뉴이코노미 부동산'도 외국계가 사업 기회 확장을 노리는 한국 투자자산이다. 외국게는 공급 과잉을 겪는 한국 물류시장 경기가 지난해와 올해 바닥을 칠 것으로 보고 물류사업을 확장해가고 있다.

홍콩계 ESR그룹은 한국 물류 플랫폼인 ESR켄달스퀘어(ESRKS)가 한국 최초의 영구 개방형 물류코어(핵심)펀드를 설립했다고 지난 2월 밝혔다. 이 펀드 포트폴리오에는 ESRKS가 개발해 운영하는 7개의 트로피성 물류자산이 담긴다. 이 펀드에는 또한 네덜란드 연기금인 APG가 4억달러 이상(약정액 기준)을 투자했다.

글로벌 사모펀드(PEF)운용사인 워버그핀커스(Warburg Pincus)는 작년 말 한국 물류센터 투자를 본격 시작했다. 워버그핀커스가 운용하는 아시아부동산펀드(Warburg Pincus Asia Real Estate Fund)는 한국 물류기업 엠큐그룹과 합작법인(JV)인 큐브인더스트리얼(QUBE Industrial)을 설립했다. 큐브인더스트리얼은 현대식 물류센터 등 산업용 부동산 투자에 주력할 계획이다.

글로벌 사모펀드인 액티스(Actis)는 한국내 데이터센터 자산을 3개로 늘리는 등 데이터센터시장에서 활발한 투자를 단행하고 있다.

액티스가 PFV 메인 사업주로서 개발한 경기 안양 호계동 데이터센터(40MW, 에포크 안양센터)는 연초 준공했다. 이어 서울 영등포구 양평동 데이터센터(40MW, 디토 양평센터)가 오는 9월 준공한다. 여기에다 경기 안산 반월시화산업단지 내 산단구조 고도화사업의 일환으로 개발하는 데이터센터는 현재 토지를 매입한 단계며 올해 중순 본PF를 조달해 개발을 본격화할 계획이다.