NPL강자 부상한 한투리얼에셋운용, PF정상화펀드 7100억 굴린다
부동산 NPL펀드시장에서 한국투자리얼에셋운용의 기세가 무섭다. 여전업권(캐피탈사)이 내놓는 1,2,3호 펀드를 단독 운용하고 저축은행권의 정상화펀드도 맡으면서 PF정상화지원펀드 운용 수탁액이 7000억원을 넘겼다.
펀드가 투자하는 자산이 주로 개발부지이다 보니 직접 사업화할 경우 금융계 대형 디벨로퍼로 성장할 잠재성도 갖게 됐다는 평가다.
19일 투자은행(IB)업계에 따르면 한투리얼에셋운용이 업권별 PF정상화펀드 운용을 위탁받은 규모가 7100억원에 이른다. PF정상화펀드 운용사 중 최대 하우스가 된 것이다.
지난해 9월과 지난달 설정된 여전업권 PF정상화펀드 1호(1600억원)와 2호(2000억원)에 이어 이달 말 설정되는 3호 펀드(1170억원) 운용도 맡는다. 3호 펀드는 여전업권이 투자해 부실화된 물류센터개발사업 전용 투자펀드로 알려졌다. 3호 펀드에는 KB캐피탈 신한캐피탈 하나캐피탈 한국캐피탈 등이 참여한다. 앞서 설정된 1호와 2호 펀드는 소진됐다.
또한 한투리얼에셋운용은 웰컴자산운용과 함께 저축은행업계가 이달 초 조성한 5100억원의 PF정상화펀드 위탁운용사로 선정됐다. 웰컴운용이 2800억원을, 한투리얼에셋운용이 2300억원을 각각 관리하기 위해 펀드 설정을 진행하고 있다.
한투리얼에셋운용이 보유한 업권별 정상화펀드들은 부동산 개발사업 관련 PF사업장을 대상으로 대출채권매입, 사업부지 인수, 정상화를 위한 추가자금 투입 등의 전략을 구사한다. 회사 관계자는 "부동산PF 사이클이 저점이라고 보고 금융 재구조화 등을 통해 시장 선점에 나서겠다"고 말했다.
펀드 운용으로 한투리얼에셋운용이 얻는 효과는
PF정상화펀드로 유입된 다양한 토지자산을 확보함에 따라 개발사업 및 금융 조달 관련 기회를 많이 얻을 것으로 예상된다. 당장은 고금리 여파와 사업성이 부족해 펀드에 이관됐지만 정부의 규제 완화 수혜에다 시장 성장이 예상되는 실버주택 및 임대주택부지도 다수 확보한 것으로 알려졌다.
앞으로 부동산시장 턴어라운드시 개발의 원재료인 토지가 부족한 건설사들이 한투리얼에셋운용에 사업을 제안해 공동 협력도 가능하다. 이 경우 바게닝 파워 (bargaining power)를 등에 업고 한투리얼에셋운용이 대형 부동산 디벨로퍼로 성장할 수 있는 토대가 될 수 있다는 설명이다. 이와 관련, 한투리얼에셋운용은 지난달 리츠 AMC(자산관리회사) 본인가를 획득했다. 개발형 리츠를 통해 주도적으로 사업에 참여할 수 있는 것이다.
여기에다 한투리얼에셋운용의 고유계정 자금을 투입할 수 있고 한국투자증권 한국투자부동산신탁 등 계열사와 손잡고 부동산 사업을 확대할 수 있다.
단일 운용사에 정상화펀드가 몰린 이유는
매도자를 만족시키는 적정한 매매가격에 있다고 여전사 측은 설명한다. 한투리얼에셋운용이 캐피탈사들로부터 부동산개발 PF사업부지나 대출채권을 사들이면서 턱없이 낮은 가격에는 매입하지 않는다고 한다.
캐피탈사 관계자는 "여전사나 저축은행들이 과거 글로벌 금융위기 때 처럼 디폴트 상태가 아니고 버틸 여력이 충분히 있다"면서 "캠코 정상화펀드가 공시지가 내지는 원가의 반값 정도의 헐값에 매수를 제안하는데 비해 한투리얼에셋운용은 20% 내외의 할인가에 매입하고 있다"고 말했다. 금융기관이 감당할 수준 정도의 손실을 보게 하는 접점을 잘 찾고 있다는 얘기다.
둘째 이유는 캐피탈사들이 한투리얼에셋운용 전문인력의 능력을 지지하면서 신뢰를 보내고 있는 점이다. 다른 정상화펀드를 운용하는 매니저들이 주로 경공매나 금융 전문가인데 비해 한투리얼에셋운용에는 건설사·시행사 출신 인력이 다수 포진해 사업장 개발가치 이해도가 높은 점이 여전사의 마음을 샀다.
여전사 관계자는 "캠코 펀드 등은 토지 감정가 중심으로 매입해 재판매할 가치 산정에 집중하지만 한투리얼에셋운용은 디벨로퍼 수준의 상품설계능력을 갖고 개발 이후 가치를 매겨 재구조화하고있다"면서 "이 같은 장점 덕에 여전업권 펀드에 부지 매각 딜이 더 집중되고 있다"고 말했다. 저축은행업계 펀드는 한국투자저축은행 계열사로서 추천을 받아 운용사로 선정한 것으로 알려졌다.
