노후계획도시 정비 위한 ‘미래도시펀드’ 연내 6000억 조성

정부가 노후계획도시 정비사업의 안정적인 금융 지원을 위해 연내 6000억 원 규모의 ‘미래도시펀드’를 조성한다. 오는 6~8월 자산운용사(집합투자업자)를 선정하고, 11월 기관투자자 모집을 거쳐 연말 모펀드를 출범할 예정이다.

18일 투자업계에 따르면,국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 오는 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 금융투자업계 및 기관투자자를 대상으로 ‘미래도시펀드 투자 정책 설명회’를 개최한다. 이 자리에서 펀드 조성 계획과 투자 유치 방안이 발표될 예정이다.

정부는 이번 펀드를 통해 노후계획도시정비특별법에 따른 정비사업의 단계별 자금 조달을 지원하고, 금융비용 절감 및 안정적인 재원 확보를 꾀한다는 전략이다.

1기 신도시 정비사업 지원…12조원 규모 펀딩 예상

미래도시펀드는 지난해 말 1기 신도시 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 선정된 13개 구역(3.6만 호 규모)을 우선 지원 대상으로 삼는다. 정부는 2026년부터 이들 지구의 정비사업 초기 사업비 대출을, 2027년 착공 이후에는 본사업비(본PF) 대출을 지원할 계획이다. 이를 위해  총 12조 원 규모의 금융 조달(펀딩)이 필요할 것으로 추산된다.

미래도시펀드는 사업 시행자(조합·신탁·공공기관)를 상대로 HUG 보증부 사업비 대출을 제공하는 론펀드(Loan Fund) 형태로 운영된다. 모집된 자금은 정비사업 대출채권(HUG 보증부)에 투자해 수익을 창출하는 구조로, 기존 조합·시공사의 자체 자금 조달 방식에 비해 금융 리스크를 줄이고 안정적인 재원 확보가 가능하다는 점이 특징이다.

연기금·금융기관·퇴직연금 등이 출자해 모펀드를 결성한 뒤, HUG 보증부 대출을 시행하는 개별 자펀드(본PF대출)에 투자하는 방식이다. 다만 관리처분인가 전 초기사업비 단계에서는 자펀드 결성이 어려워 모펀드가 직접 대출한 후, 자펀드로 대환하는 방식이 적용된다.

자펀드는 보증부 대출채권 투자 수익을 통해 모펀드 투자자의 요구 수익률과 운용비용을 보장하는 형태로 운용된다. 또한 최저금리 입찰을 통해 모펀드 요구 수익률을 낮추고, HUG 보증, 지분유동화(셀다운) 허용, 자펀드(본PF) 우선권 부여 등의 투자 인센티브가 제공된다.

자펀드는 구역별 건설 기간 동안 보증부 사업비를 대출한 후 운영되며, 분양 수입을 통해 자펀드(보증부) 대출을 상환하는 구조다. 자펀드가 모두 청산되면, 모펀드도 함께 청산된다.

연내 6000억 원 규모 ‘1호 모펀드’ 조성 목표

정부는 올해 안에 6000억 원 규모의 제1호 미래도시펀드(모펀드)를 조성할 계획이다. 이를 위해 3월 정책 설명회 개최, 6~8월 운용사 선정, 11월 투자자 모집, 12월 모펀드 조성 등의 일정이 진행된다. 연기금·금융기관·퇴직연금 등이 출자자로 참여할 예정이다.

모펀드는 초기사업비(관리처분인가 전 단계) 대출을 직접 지원한 후, 본PF 자펀드(본사업비 대출)로 대환(차환)하는 구조를 갖춘다. 이를 통해 투자자 요구 수익률을 낮추고, HUG 보증 및 투자 인센티브를 제공해 안정성을 높이는 전략이다.

국토부-지자체-금융권 협력, 민관 공동 거버넌스 구축

미래도시펀드는 국토교통부, 지자체, HUG, 민간 금융기관 등이 협력하는 민관 공동 거버넌스(PPP, Private-Public-Partnership) 모델로 운영된다. 이를 통해 정비사업 추진의 불확실성을 최소화하고, 원활한 금융 지원이 가능하도록 체계를 마련할 방침이다.

또한, 기반시설 비용 조기 조달을 위한 공공기여금 유동화 지원 프로그램도 운영된다. HUG는 ABS 지급 보증과 같은 신용보강을 제공하여 금융 안정성을 높이는 역할을 수행할 예정이다.