네덜란드 연기금 APG, 한국 물류창고펀드에 4억달러 투자하는 이유
네덜란드 연기금인 APG가 개방형 한국물류코어(핵심)펀드에 4억달러 이상(약정액 기준)을 투자했다고 19일 밝혔다. ESR그룹이 최근 한국 플랫폼인 ESR켄달스퀘어(ESRKS)를 통해 한국 최초의 영구 개방형 물류코어(핵심)펀드를 설립했는데 이 펀드 주요 투자자로 나선 것이다.
펀드에는 우선 ESRKS가 개발해 운영하는 7개의 물류창고가 담긴다. 수도권과 부산에 위치한 7개 자산은 총 연면적(GFA)이 100만㎡에 달하며, 평균 임차율이 99% 이상이다. 평균 3년 반 이내 완공된 이 자산들은 지붕 태양광 발전, 지게차용 전기차 충전소 등 임차인이 관리 효율성을 높일 수 있도록 ESG기능을 갖춘 첨단 A급 물류창고다.
이들 창고의 임차인은 주로 주요 이커머스 및 글로벌 3자물류(3PL)기업이다. 펀드는 개방형 상품이어서 7개 시드 자산 외에 ESRKS가 관리하는 개발자산을 포함해 안정된 수익을 창출하는 물류창고를 계속 투자할 계획이다.
펀드에는 유동성 옵션이 있어 APG가 장기적으로 자산을 소유하다가 일부 또는 전체 지분을 매각할 수 있다.
지난 2015년 APG와 캐나다연금투자위원회(CPP인베스먼트), ESR은 한국 내 최신 물류부동산을 개발해 보유하기 위해 합작 투자 플랫폼인 ESR켄달스퀘어를 설립했다.
APG의 아시아지역 사모부동산 담당 이사인 브라이언 헝(Brian Hung)은 이번 투자에 대해 "한국의 기술발전, 지속적인 도시화, 인구통계학적 변화 등 여러 메가트렌드를 반영했다"고 설명했다. 다음은 이번 투자와 관련해 APG사이트에 게재된 브라이언 헝의 일문일답.
이번 투자는 APG의 전략적 부동산 풀과 어떤 면에서 부합하는지
이번 투자 풀을 통해 우리는 여러 메가트렌드에 부합하는 프로젝트에 투자하는 것을 목표로 한다. 이번 한국 투자는 지속적인 도시화, 기술 발전, 인구 및 사회 변화 등 여러 가지 트렌드를 반영하고 있다.
예를 들어 한국의 이커머스 시장은 지난 10년간 21%의 성장률을 기록했다. 인구통계학적 관점에서 볼 때 한국은 세계에서 1인 가구 비율이 가장 높은 국가 중 하나다. 한국인의 절반 가까이가 혼자 살고 있으며, 그 수는 계속 증가하고 있다. 이러한 추세는 온라인 홈쇼핑의 증가로 이어지며, 특히 즉석식품의 증가로 인해 창고 공간에 대한 수요가 증가하고 있다.
2015년에 APG는 ESR과 조인트 벤처를 설립했다. 지난 8년 동안 성과는 어땠나
"한국의 물류 부문은 부동산 자산 중 가장 성과가 좋은 자산군 중 하나다. 우리는 2015년에 ESR과 파트너십을 맺고 동급 최고의 ESG 자격을 갖춘 A등급 물류 자산을 취득하고 개발하기 위해 조인트벤처를 설립했다. 당시에는 기관 투자자 등급의 현대식 물류 자산이 제한적이었기 때문에 개발 후 보유 전략을 추구하기로 결정했다.
8년이 지난 지금 해당 자산은 한국에서 가장 우수한 성과를 내는 포트폴리오 중 하나가 됐다. 우리는 첫 번째 개발 벤처로 매우 높은 수익을 창출하는 동시에 업계 최고의 친환경 인증을 획득했다. 이제 우리는 이번 개방형 물류 핵심펀드를 통해 이 포트폴리오를 장기적으로 계속 소유할 수 있게 됐다.
이 펀드는 성장할 수 있는 이점이 있을 뿐만 아니라 언제든지 일부 또는 전체 지분을 매각할 수 있기 때문에 투자자로서 유동성을 유연하게 확보할 수 있다.
물류 시장에서 어떤 잠재적 위험이나 도전 과제를 예상하는지
2015년 시작할 당시만 해도 물류 분야에는 기관투자자 디벨로퍼가 많지 않았다. 많은 자산이 오래되고 품질이 낮았다. 당시에는 제조업체나 소매업체가 자체 시설을 소유하고 운영하는 오너 점유형 창고가 많았다. 지난 10년 동안 이러한 추세는 제3자 물류 공급업체를 이용하거나 외부 물류 임대주로부터 공간을 임대하는 방식으로 바뀌었다.
그 결과 지난 8년 동안 많은 신규 업체가 시장에 진입하면서 경쟁이 치열해졌고, 특히 입지가 프라임급에 있지 않은 지역에서의 공급이 증가했다. 이는 한편으로는 입지가 좋은 우리 창고의 품질이 더 좋아졌다는 것을 의미하지만, 다른 한편으로는 이러한 추세가 입주 관점에서 우리 자산에 영향을 미칠 수 있다. 임차인이 더 저렴한 창고의 공간을 임대하는 것을 선호하고 조금 더 멀리 떨어져 있어도 상관하지 않고 있다.
이러한 리스크를 어떻게 완화할 수 있을까
현재 7개 자산은 경쟁이 훨씬 덜 치열했던 수년 전에 매입한 핵심 부지에 있기 때문에 경쟁업체가 따라오기 어려울 것이다. 우리 자산은 상대적으로 규모가 크고, 현재 많은 임차인들이 더 큰 면적으로 이전하는 추세이기 때문에 유리한 이점이 있다.
또한 이 펀드는 개방형 펀드로 구성돼 있어 현재 7개 자산을 넘어 계속 성장하고 확장할 수 있다는 점도 주목할 필요가 있다. 펀드매니저는 부실 자산을 매각하는 동시에 새로운 자산을 인수할 책임이 있다. 이러한 방식으로 한국 최고 수준의 포트폴리오를 유지하고 있다
APG의 투자는 어떤 측면에 초점을 맞출 것인가
새로운 펀드는 포트폴리오 관리 측면에서 ESG에 초점을 맞췄다. APG는 탄소리스크부동산모니터(CRREM)와 글로벌 부동산 지속가능성 벤치마크(GRESB) 등 부동산에 대한 시장 전반의 지속가능성 표준을 사용한다. ESR은 매년 이러한 표준에 대한 진행 상황을 모니터링하고 보고한다.
현재 포트폴리오의 84%는 세계적으로 인정받는 지속가능성 인증인 LEED 인증을 받은 친환경 건물이며, GRESB 보고 프레임워크에서 높은 점수를 받았다. 우리 목표는 포트폴리오의 100%가 LEED 인증을 받는 것이다. 이와 함께 재생 에너지, 특히 태양광에 대해 ESR그룹 전체와 상당히 많이 협력하고 있다.
물류 자산은 옥상 태양광 발전 시스템을 위한 공간을 갖춘 매우 큰 창고다. 또한 현장에 점점 더 많은 전기트럭 충전기를 구축해 전기트럭이 더 널리 보급되면 창고를 오가는 차량의 배기가스 배출량이 감소할 것이다.
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