난관 뚫고 PF조달 성공한 지식산업센터 비결은?
고금리와 공사비 급등으로 부동산PF 금융조달이 침체기에 놓인 가운데 본PF 전환에 성공한 개발사업이 나오고 있다. 바로 지식산업센터다. 지난달 말 부산 신평동에 이어 최근 서울구로구 구로동 지신산업센터가 PF대출약정을 체결했다.
어려움을 뚫고 금융조달에 성공한 이들 지식산업센터의 비결은 뭘까. 대형 시공사의 분양불 조건 사업이거나 부동산신탁사의 신탁계정 대여를 합친 혼합형 토지신탁 방식이란 특징이 있다.
대형시공사 분양불 또는 혼합형 토지신탁으로 금융구조 마련
먼저 마스턴투자운용이 운용하는 마스턴제166호구로PFV는 지난 23일 서울 구로구 지식산업센터 개발사업과 관련해 대주단과 2330억원의 PF대출약정을 체결했다. 삼성증권이 금융 주선한 이번 대출 약정은 선순위 1750억원, 중순위 430억원, 후순위 150억원으로 각각 구성됐다.
이번 본PF대출 전환에 성공한데는 시공사인 포스코이앤씨(옛 포스코건설)의 책임준공 의무와 분양불 조건이 주효했던 것으로 금융권은 설명했다. 분양 수입으로 공사비를 충당하는 분양불 방식을 활용하면 토지비와 초기사업비를 합친 정도 규모로 본PF 조달액을 낮출 수 있다. 이 프로젝트 역시 전체 사업비는 4000억원에 이르나 본PF조달은 2330억원 수준으로 낮췄다.
다만 분양불 조건은 사업성이 우수한 사업장이면서, 대형 건설사가 시공하는 사업장에 주로 쓰인다. 어느정도 자금력이 있는 대형시공사가 분양불 조건을 수용해야 사업을 진행할 수 있다. 만약 분양이 저조하면 시공사는 공사비 미수 위험에 처하기 때문이다.
지난달 PF대출약정을 체결한 부산시 사하구 신평동 '펜타플렉스 메트로' 지식산업센터 건축사업은 혼합형 토지신탁(하이브리드형 토지신탁) 방식으로 금융을 조달했다. PF조달에 띠라 시공사인 대보건설과 도급계약을 체결했다. 원 시행사는 지케이홀딩스며, 시행 위탁받은 신탁사는 하나자산신탁이다. 혼합형 토지신탁은 토지 확보용 PF대출금에다 신탁사의 신탁계정 대여를 혼합한 차입형 토지신탁 상품을 말한다.
이 사업 역시 하나은행 주관으로 470억원을 확보해 토지대금 브릿지론을 상환했다. 앞으로 철거를 거친 이후 착공과 공사비 자금은 하나자산신탁의 신탁계정대가 투입된다. 공사비는 1340억원이다.
하나자산신탁이 혼합형 토지신탁 총대를 멘 것은 사업성을 높이 평가했기 때문이다. 신평동 지식산업센터는 지난해 부산에 공급돼 인기를 끌었던 ‘펜타플렉스 부산’의 2차사업 성격이다. 대보건설 관계자는 "부산에 지산센터 공급이 많지 않았던데다 역세권에 위치하고 작은규모도 아니어서 사업 메리트가 있다"고 말했다.
시행사가 실수요자 중심 사업성 보여줘야 파이낸싱 수월
지식산업센터시장에는 긍정적 요소와 부정적 요소가 교차한다. 상품수요 기반이 공장과 사무실인데 제조업 경기가 예전만 못한데다 고금리 여파에 입주리스크가 커진 점은 악재다. 투자심리가 위축되다 보니 분양을 받아놓고 입주를 포기하는 계약자가 나오는 점도 부정적 요소다.
반면 오피스텔이나 생활형숙박시설에 비해 그나마 지식산업센터는 경기 영향이 덜하다는 게 위안 요소다. 국내 사무실(오피스) 수요가 견고해서다. 분양가의 최대 80%까지 대출이 가능하다는 점도 다른 부동산상품 대비 지식산업센터가 갖는 장점이다.
그럼에도 새마을금고 사태 여파에 대주단 풀(pool) 자체가 적어졌고 특히 중,후순위론 금융사를 모집하기 어려운 점은 지식산업센터도 마찬가지다. 증권사 관계자는 "중소 건설사의 부도 여파에 시공사에 대한 대주단의 심의 통과가 까다로워졌고, 하반기 경기도 불투명해 지식산업센터의 신규 딜 금융을 종결하는데 수개월 걸린다"고 말했다.
최근 분양불 방식이나 혼합형 방식으로 본PF조달에 성공한 지식산업센터 공통점은 대주단이 결국 사업성을 높이 평가했기 때문이다. 일단 역세권으로 우량한 입지를 기반으로 하고 투자 수요가 아닌 실수요자 중심의 분양성이 있다는 일종의 실수요자 수요검증 장치가 요구된다.
금융권 관계자는 "부동산금융 상황이 좋지 않지만 주요 위치의 역세권 지식산업센터 투자 딜은 긍정적으로 검토되고 있다"면서 "여기에다 시행사가 사전 청약 등을 거쳐 실수요자의 분양 수요가 높다는 점을 설득하면 금융조달이 수월해진다"고 강조했다.
