내년부터 신탁사 책임준공확약, 실손 배상으로 바뀐다
내년부터 부동산신탁사의 책임준공 확약(책준확약) 손해배상 범위가 책준 미이행에 따른 대출원리금 회수 지연으로 입는 대주단의 실제 손해액으로 한정된다. 또한 준공 관련 필수사업비를 확보했는지를 신탁사들이 사업성 심의 절차시 점검해야 한다. 모범규준이 시행되면 신탁사 책준 리스크는 줄어드는 반면 PF대주단 부담이 늘게 된다.
금융투자협회는 10일 이런 내용을 핵심 내용으로 한 '책임준공 확약 토지신탁 업무처리 모범규준' 제정을 예고했다. 이 모범규준은 2025년 1월 2일 시행 이후 최초로 책준확약 토지신탁계약을 체결하는 경우부터 적용한다.
금융당국과 금투협회는 책준 의무 미이행에 따른 손해배상 범위를 명확히 하는 등 리스크 관리를 강화하기 위해 모범규준을 마련했다고 설명했다.
모범규준에 따르면 손해배상 범위는 책준의무 미이행으로 대출금융기관의 대출원리금 회수가 지연됨으로써 직접적으로 입게 된 실제 손해액으로 한정된다. 대출원리금 전액 상환 약정이나 대출금융기관의 기회비용 배상 등은 금지된다.
책준확약 신탁계약 체결 시 준공 관련 필수사업비를 확보했는지를 사업성 심의 절차시 점검한다. 필수사업비란 분양률이 0%이어도 건물 준공시까지 필수적으로 투입해야 하는 토지비 공사비 금융비 등의 사업비다.
신탁사 책준 의무 이행기간도 명확히 했다. 즉 시공사의 책준 기간 더하기 6개월 또는 공사 기간의 100분의 20 중 긴 기간이다. 불가피한 경우 협의를 통해 연장 가능하고 시공사 책준기한 연장 시 신탁사도 동시에 연장된다.
원활한 시공사 교체가 가능하도록 관련 필요사항을 신탁계약서 등에 명시한다. 필요 사항은 시공사 포기각서 징구, 대출금융기관 협조, 신탁사 판단에 따른 추가 공사비 집행 등이다.
신탁사의 공사비 지급과 관련한 의무사항도 명시됐다. 기성확인 후 지급하며 공사비는 공사관련 비용의 지급재원으로 사용된다. 공사관련 보험금 및 이행보증금은 공사비에 투입된 신탁사의 고유자금 상환에 우선 사용된다. 이밖에 필요 시 대주단과 신탁사는 상호 동의 아래 분양가를 조정할 수 있다는 내용을 신탁계약서 등에 명시한다.
책임준공 확약이란 시공사가 책임준공을 이행하지 않는 경우 책임준공의무 이행기간 내 신탁사가 대주단에 책임준공의무를 이행하고, 신탁사의 책임준공의무 미이행에 따라 대주단에 발생한 손해를 배상하기로 약정하는 것을 말한다.
모범규준이 내년 시행되면 신탁사의 부담이 줄어드는 반면 대주단이 책준 리스크를 더 지게 된다. 예를 들어 A신탁사가 책준확약한 경기 소재 생활형숙박시설 사업과 관련, 시공사의 준공 차질로 책준 기한을 넘기자 A신탁사는 대주단이 지급한 대출원리금 전액을 상환해줬다. 그런데 모범규준이 시행되면 A신탁사는 대출원금을 제외하고 대주가 실제 손해를 입은, 즉 미수령 이자와 연체 이자 등을 돌려줄 가능성이 높다. 대출금은 대체 시공사를 통한 준공이나 사업장 공매 등을 거쳐 회수할 수 있다고 보는 것이다.
부동산업계 관계자는 "지금은 책준신탁 계약서상 불명확한 부분이 적지 않아 신탁사가 배상하는 손해액이 대출금 전액이냐, 실제 회수하지 못한 금액이냐를 놓고 소송 등으로 다툴 여지가 있다"면서 "모범규준은 손해 범위 등을 구체적으로 규정한 것"이라고 말했다.
모범규준이 시행되면 신탁 책준확약시장이 급격히 위축될가능성을 배제할 수 없다. 대출금융기관이 새 책준확약을 수용하고 돈을 빌려주기 쉽지 않아서다. 지금도 신탁사들의 내부 수주심사 강화로 책준확약시장이 얼어붙었는데 모범규준이 시행되면 더더욱 시장이 냉각될 것이라는 전망이다.
한 금융기관 관계자는 "신탁사의 책임이 줄어든 만큼 대주단이 리스크를 지는 구조"라며 "책준확약을 믿고 중소 건설사의 PF사업에 대출 참여하기 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.
