내년 美 '상업용 부동산' 시장 전망은

최민성

2024-11-25 - 7분 걸림 - 댓글 남기기

미 연준(연방준비제도)이 지난 9월 50bp의 금리 인하 피벗(방향 전환)에 나선 데 이어 11월에도 25bp 금리를 낮췄다. 미 ULI(도시부동산학회)의 경제 전문가들은 연내 한 번 더 인하하고 내년에는 3~4회의 추가 인하를 전망한다. 인플레와 고용지수 등 데이터에 따라 금리 변동성이 있겠지만, 연준의 완화 기조는 지속될 걸로 보인다. ULI가 최근 발표한 자료를 중심으로 내년도 미국 부동산 시장을 전망해본다.

금리 인하로 부동산 펀더멘털 개선...대출과 현금 흐름에 호재

금리 인하에 따라 미국은 조용했던 올 상반기와 달리 지난 3분기 상업용·공동주택 담보대출 신청이 전년 대비 59%나 증가했다(미국 모기지은행협회). 특히 상업용부동산담보유동화증권CMBS/conduit loan)은 연초 이래 160% 급증했다.

다만 최근 들어 금리 인하 효과는 국채 금리가 상승하면서 그 효과가 상쇄되는 분위기다. 장기 금리가 이미 금리 인하를 가격에 선반영했기 때문이다. 장기 금리는 향후 경제 성장, 인플레, 연방예산 적자 등 변수에 따라 움직일 것이며, 반드시 하방세로 움직인다는 보장은 없어 보인다.

미국 상업용 부동산에서 가장 중요한 대출 조건은 부동산 유형, 시장 상황, 수익률 등이다. 불확실성이 있는 부동산은 대출 자금 가용성이 제한된다. 하지만 지난 1년 반 동안 부동산 거래량이 저조했던 이유는 모기지 가용성 부족보다는 대출 수요 부족 요인이 더 컸다.

대출기관은 여러 상황을 고려해 경쟁력있는 대출을 제공하면서 시장에 진입하고 있다. 유동성이 개선되면서, 부동산 대부분 시장과 자산군은 공실률 감소와 임대료 상승 등 펀더멘털 상황이 개선될 전망이다. 이는 다시 대출 펀더멘털과 현금 흐름에 좋은 징조로 작용한다.

부채 비용, 신용 스프레드, 자산 가격도 1년 전보다 더 나아지고 있다. 생명보험사와 부채(대출형) 펀드 등 기관의 대출 의지가 강해지면서 CMBS 발행이 늘고 있다. 그동안 물려있던 핵심 자본이 회수되기 시작하면서, 자금 흐름과 유동성 제약이 완화되고, 투자자들에게 투자회수에 대한 확신을 제공하고 있다.

트럼프 미국 대통령 당선인은 과거에 금융규제를 줄인 전례가 있어 잠재적으로 소비자들의 은행 대출 욕구가 강화될 수 있다. 물론 이러한 변화가 시행되는 시기와 다른 변수 발생은 지켜봐야 한다. 투자자들도 거래를 갈망하여, 내년도 우량 입지에 있는 자산의 거래 속도는 높아질 전망이다.

오피스 제외한 상업용 부동산 전반 거래 활발

작년에 이미 순환적 저점을 찍은 신규 대출은 계속 증가할 걸로 보인다. 미국 모기지은행협회는 올해 신규 대출이 작년보다 26% 증가할 걸로 본다. 물론 부동산 개별 시장별로 상황은 달라질 것이다. 사무실 부실은 계속되는 가운데, 올해와 내년에 각각 53억 달러와 73억 달러의 CMBS 대출 만기가 도래해 부담이 크다. 공동주택은 올해 안에 26억 달러의 만기가 다가오지만, 내년에는 2억 달러로 상당히 감소해 주목받고 있다.

부동산 거래량은 내년에 증가가 예상된다. 하지만 오피스는 계속해서 역풍에 직면하여, 올 1~3분기에 작년 같은 기간에 비해 대출이 17% 감소했다. 병원의료 시설 대출은 같은 기간 165% 급증했다. 리테일 부문은 향후 몇 년 동안 안정적인 만기 대출을 유지하면서 투자자와 대출 기관의 선호도가 서서히 회복될 전망이다. 전반적으로 내년은 상업용 부동산 시장 전반에서 더 활발한 한 해가 될 것으로 보인다.

미국 부동산 거래 시장은 이미 올해 초부터 개선 조짐을 보였다. 이는 금리 하락이 시작할 거라는 시장의 광범위한 공감대, 국내총생산(GDP)과 일자리 증가 등에 힘입어 대부분의 부동산 부문에서 임대 수요가 계속 호조를 보였기 때문이다. 기관 투자자들은 모든 부동산 유형, 특히 1억 달러 이상의 거래 참여를 늘리고 있다. 전반적으로 더 많은 가격 데이터와 함께 선호도가 높은 분야의 캡레이트가 하향 압축되고 있다.

새로운 유동성 사이클 내년 가속화... 10년 국채금리가 변수

부채 시장 관점에서 보면, 올 3분기 신규 대출 건수는 전년 동기 대비 의미 있는 증가세를 보였다. 시장 유동성을 보여주는 또 다른 신호로, 올 3분기에 대출 견적을 낸 대출 기관 수는 작년 4분기 보다 주요 부동산 부문에서 각각 30% 이상 증가했다.

새로운 유동성 사이클은 내년에 가속될 전망이다. 미국 상업용 부동산 유동성은 내년에 금리 하락과 거래량 증가로 개선될 전망이다. 지난 7분기 동안 전체 상업용 부동산 거래액은 분기당 약 900억 달러로 제자리걸음을 하였다. 하지만, 이는 소유주들이 싸게 팔기를 꺼려한 요인이 크다. 점차 부동산 가치가 안정되고 상승하면 이러한 상황은 달라질 걸로 보인다.

내년에 예금 기관, 생명 회사, CMBS 등은 금리 하락에 따른 부동산 가치 상승으로 대출을 계속 늘릴 전망이다. 물론 미국 10년 만기 국채 금리가 가변적이라는 불확실성은 있다. 하지만 연준의 금리 인하 시기와 속도는 긍정적이어서, 상업용 부동산 시장 활동은 내년에 더 성장할 것으로 예상된다.