내년 1분기 책임준공 개선방안 마련...신탁사 토지신탁도 수술
국토교통부와 금융당국, 시행·건설·금융권으로 구성된 TF가 내년 1분기 중 책임준공 개선방안을 마련한다. 이를 통해 책임준공 연장사유를 확대하고 기한 경과에 따른 손해배상 범위도 구체화할 전망이다. 아울러 책임준공 신탁상품을 포함해 부동산신탁사의 자기자본 대비 토지신탁 한도가 도입되는 등 PF리스크 관리가 강화된다.
정부가 관계부처 합동으로 14일 발표한 '부동산 PF제도 개선방안'에 따르면 현 책임준공 문제점과 개선에 따른 부작용 등을 종합 고려한 책임준공 개선방안이 내년 1분기 마련된다. 이를 위해 당국, 건설업계, 금융권으로 구성된 책임준공개선TF를 가동한다.
개선방안에는 PF대출 신탁계약상 책임준공 연장사유를 국토부가 고시하는 '민간공사 표준도급계약서' 등을 고려해 일치시키는 방안이 담긴다. 또한 책임준공 기한 도과 이후 손해배상 범위를 구체화하는 내용이 들어간다.
그간 PF대주단은 대출 리스크를 덜기 위해 시공사 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강을 요구해왔다. 그런데 책임준공 연장사유가 전쟁·천재지변 사유 외에는 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌데도 책임준공 이행에 따른 시공사 부담이 크다는 불만이 꾸준히 나왔다.
이에 건설업계는 책임준공 계약상 불가항력적 사유를 확대 반영해달라고 요구해왔다. 건설사 관계자는 "해외 건설공사에서는 코로나 팬데믹으로 인한 공급망 차질 등을 불가항력(포스메저)사유로 보고 있다"면서 "그러나 국내 PF사업의 경우 천재지변, 전쟁 외에는 불가항력력 사유를 인정하지 않아 시공사가 모든 책임준공 리스크를 떠안고 있다"고 지적했다.
건설사의 귀책 사유가 없는 범위까지 떠안으면서 책임준공 미이행에 따른 채무인수 등이 비일비재하다는 것이다. 물류창고의 경우 초기 토공사시 오염토 발생 등의 문제로 책임준공 기한을 지키지 못하고 지연되는 사례가 늘고 있다.
책임준공 미이행시 대출원리금 채무인수 등 손해배상으로 인해 미분양 위험을 시공사 및 신탁사가 떠안는다는 문제점도 제기됐다. 다만 책임준공 연장사유 확대와 배상범위가 축소되면 부동산PF대출이 위축될 것이란 우려도 있어 TF는 부작용도 고려할 것으로 예상된다.
부동산신탁사, 자기자본 대비 토지신탁 한도 도입
책임준공 미이행 증가는 부동산신탁사 경영 리스크에도 전이됐다. 신탁사의 책임준공형 토지신탁(책임준공 신탁)은 시공사가 기한 내 건물을 짓지 못하는 상황이 발생했을 때 신탁사가 최초 준공기한으로부터 6개월 내 준공 의무를 부담하는 계약이다. 대주단 채무를 대신 이행하거나, 다른 시공사로 교체해 공사를 이어가게 된다. 부동산시장 위축과 공사비 상승으로 시공사의 공사지연 사례가 급증하면서 PF리스크 불똥이 신탁사로 옮겨갔다.
이에 금융당국은 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준을 12월 중 마련해 예상 위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁한도를 자기자본의 100%(예시) 이내로 제한하기로 했다. 또한 영업영순자본비율(NCR) 규제도 새롭게 마련하기로 했다.
신탁사의 책임준공신탁은 내실화하되 개발신탁(차입형 토지신탁)은 기관투자자 참여를 늘려 활성화하기로 했다. 신탁사는 토지신탁 이후 기관투자자의 지분 투자를 받지 못하고 차입 위주 자금 조달만 가능했다. 그러나 앞으로 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비의 일정부분(15%)까지 투자할수 있도록 허용 검토된다.
자기자본 내부통제 등 요건을 갖춘 신탁사가 기관투자자 투자를 유치해 대출비중을 줄이고 원활한 자금조달이 가능하도록 개선하겠다는 것이다. 개발신탁에 참여하는 기관투자자로는 은행 증권 연기금 펀드 리츠 등이 있다.
