물류센터 공사비, 얼마나 올랐으며 해결방안은 있을까
평당 공사비 1000만원 시대입니다. 고금리와 자산가치 하락으로 인해 이제 개발사업은 쉽지 않다고 합니다. 그런데 공사비가 정말 많이 올랐을까요. 과거 건설업에 종사했던 필자로서는 다소 의문스럽습니다.
첫 차를 샀던 20년 전 무연 휘발유는 리터당 1500원 수준이었습니다. 주요 건자재인 철근은 2008년 글로벌 금융위기에 톤당 100만원까지 치솟았으나, 이후 줄곳 60만~80만원 사이를 오르내리고 있습니다.
올 3월 기준 고장력 철근 SD400의 단가는 톤당 88만원으로, 2021년 코로나19 시기에 128만원까지 올랐던 가격은 코로나19 이전 수준으로 떨어졌습니다.
최근 20년간 건설공사에 투입된 주요자재 및 인건비의 가격 추이를 보면 연 평균 철근은 2.6%, 레미콘과 시멘트는 2.75%, 보통 인부는 5.9% 각각 상승했으며 건설장비의 가격요소 중 하나인 경유는 2.75% 상승에 그쳤습니다.
다만 이는 20년 전 가격과 현재의 가격을 단순 계산한 수치이며, 가격 변동 폭이 큰 철근 및 유가는 2008년 금융위기와 2021년 코로나19 시기에 크게 폭등한 이후 원래의 가격보다 조금 높은 수준으로 안정화됐습니다.
레미콘과 시멘트는 코로나19 이전까지 연 평균 1~1.5% 상승했으나 2014년부터 약 7년간 오르지 않다가, 최근 3년 각각 35%, 65% 폭등했습니다.
건설 인건비는 직종에 따라 차이가 크지만, 보통인부의 경우 20년간 연 평균 5.9% 올랐으며, 2015년까지는 평균 5% 이내에서 상승하다가 코로나19 직전에는 평균 10% 상승 그리고 이후에는 다시 평균 5%의 상승률을 보였습니다.
참고로 보통인부 임금은 지난 20년간 3배 상승한 데 비해 최저 시급은 4배 올라 비건설 인건비보다는 건설 인건비가 상대적으로 덜 오른 것으로 보입니다.
그 외 공사비와 관련된 몇가지 품목을 조사해도, 평균 물가상승률 정도 상승한 것으로 보이는데, 건설사 공사비는 왜 이렇게 올랐는지 이유를 모르겠습니다.
물론 최근 단기간 가격이 폭등한 원자재도 있지만, 그것만이 원인은 아닐 것입니다. 근래 급격한 원자재 상승으로 공사 중이던 사업장들의 적자 보전과 앞으로 같은 원인으로 인한 손실을 회피하기 위해 안전률이 지나치게 반영된 영향이 크지 않나 생각해 봅니다.
좀 더 구체적으로 살펴보기 위해 특정한 개발 건으로 이야기해 보겠습니다.
최근 준공한 연면적 1만3000평 규모의 물류창고 상온 공사비는 평당 330만원 이하입니다. 건설사의 추정 이윤은 약 10% 이상으로, 비 건축 부분의 공사비 즉, 토공과 흙막이 금액이 많은 편인데도 동일 타입의 물류창고 대비 비교적 적은 공사비로 건축했습니다.
"올해는 물류창고 공사비가 떨어질 것입니다"
공사비가 올해도 오른다고 하는 사람들은 본질의 전부가 아닌 일부만 봤기 때문입니다. 혹자들은 철근 가격이 폭등할 때 공사비가 오른다고 하고, 가격이 안정될 때는 아무도 이야기를 안합니다. 레미콘 가격이 오를 때마다, 공사비 폭등을 거론하지만 실상 물류창고의 경우 PC, 철콘, 습식공사, 기타구조물 등 전체 공사비에 레미콘 비중은 10% 정도입니다. 따라서 레미콘 가격이 10% 올랐다면, 공사비는 1% 정도 오른 것입니다.
지식산업센터와 물류창고 개발 붐으로 인해 PC(프리캐스트 콘크리트) 수급 대란이 있을 때도 PC가격 상승을 이야기 하지만 현재 가격이 폭락한 사실은 업계 일부 종사자만 알고 있을 뿐입니다. 그 외 몇몇 공종들도 공급 부족으로 인한 가격 상승분이 점차 제자리로 돌아갈 것입니다.
가장 중요한 요소는 “건설사 어려움은 올해부터 시작이다” 라는 것입니다. 이제는 시행사와 PF사업에 연대보증한 건설사만의 문제가 아닙니다. 수주 절벽과 착공 절벽으로 인해 종합, 전문건설업 할 것 없이 모든 건설사가 힘들어하고 있습니다. 인원을 감축해야 하고, 도급순위 유지를 위해 저가 수주도 감수해야 합니다.
사업성을 확보한 몇 안 되는 곳에서 수주를 위한 경쟁을 해야 하며, 공공공사 수주기원을 위해 전체직원 산행도 마다하지 않을 것입니다.
근래 업계 여러 사람을 만나 보면, 많은 분들이 상온창고 공사비가 평당 400만원이 넘는다고 합니다. 건설사 영업직들을 통해 구전으로 들어보면 평당 400만원, 450만원, 500만원 등등 경쟁하듯이 점점 올라갑니다. 어떤 이는, 1군 건설사 십여곳을 접촉해 봤다고, 본인이 알고 있는 단가에 확신을 갖는데요.
그러나 누군가에게 물어봐서 알게 된 사람에게 또 물어봐서 알게 된 지식은 참이 아닐 확률이 높습니다. 더욱이 답변하는 이의 어떤 목적이 포함되어 있다면 더더욱 아닐 확률이 높습니다.
가능하면 직접 계산해 보고 확인해야 합니다. 그리고 무엇보다 금융사들의 대형 건설사 선호 현상은 공사비 상승의 주요 원인이 되고 있습니다.
물류창고를 대형건설사가 시공했다고 또는 브랜드가 유명하다고 해 임대료를 더 많이 올려 받을 수는 없습니다. 대형건설사의 선호는 금융사(대주)의 대금 안전성 편향주의에 기인합니다. 건축자금을 빌려줬는데, 혹시라도 준공을 못할까하는 걱정에서 입니다.
과유불급(過猶不及)이란 말이 있습니다. 가령 총공사비가 500억원이면, 시공능력평가액 500억원 이상인 도급순위 460위까지 충분하고, 총 공사비가 1000억원이면, 시공능력평가액 1000억원 이상인 도급순위 250위까지 건설사면 충분합니다.
기성불 PF사업장이라고 할 때, 사업 도중 건설사의 경영상태가 나빠진다고 해도 물류창고의 경우 기성이 나오는 이상 어지간하면 미준공을 낼 염려는 없습니다.
더욱이 시공사 귀책 사유의 미준공 리스크 우려는 시공사 선정하기 이전에 재무 상태와 우발채무에 대해 사전에 꼼꼼히 검토하면 충분히 방지할 수 있습니다.
다만, 그걸 볼 줄 모르거나, 귀찮거나 책임 회피용으로 무조건 1군 건설사만을 고집하는 것입니다. 개발사업의 사업성을 되찾기 위해서는 이러한 “안전 편향주의”를 벗어나는 것을 반드시 고민해야 할 문제입니다.
“사업성이 없다면 개발할 이유가 없습니다. 그리고 개발사업의 금융 조달도 없을 것입니다.”
제가 말씀드리고 하는 포인트는 세가지입니다.
첫째, 원자재 인상으로 인한 공사비 상승 폭은 생각한 것보다 적습니다.
둘째, 건설사의 수주절벽으로 인해 올해 물류 공사비는 떨어집니다.
셋째, 대주의 대형(1군) 건설사 선호와 안전 편향주의는 사업성만 낮출 뿐 플라시보 효과(placebo effect)에 지나지 않습니다.
