미래에셋운용,판교 삼평동부지 7800억 PF약정...삼성물산 10년 책임임차 주효

미래에셋자산운용의 사모펀드가 경기 판교 삼평동 오피스 부지 개발을 위해 대주단과 7800억원 한도의 PF대출약정을 맺는데 성공했다.   시공사인 삼성물산이 준공 후 10년간 건물의 절반 이상을 책임 임차하는 조건이 주효했다는 평가다.

24일 투자금융(IB)업계에 따르면 미래에셋맵스사모부동산펀드 65호(미래에셋맵스65호)는  대주단과 선순위 7400억원, 후순위 400억원 등 총 7800억원 한도의 대출약정을 체결했다.  경기 분당구 삼평동 641번지 일대에 복합업무시설을 짓기 위해서다.

기업은행 보증으로 1200억원 한도 내 발행되는 유동화증권(ABCP)도 대주에 포함됐다.  이번 자금 확보로 상반기 내 착공이 이뤄질 전망이다.  개발단계 PF대출은 준공 이후 담보대출로 리파이낸싱된다.

앞서 미래에셋맵스65호와 NC소프트는 지난 2021년 4월 삼평동 641번지 부지(7780평)를 성남시로부터 8400억원에 매입하는 계약을 체결했다.  각각 절반 소유하는 구분 공유 개념이다.   각 소유토지에 NC소프트는 사옥오피스를, 미래에셋은 복합오피스시설을 지을 계획이다. 계약금과 7차례 중도금을 거쳐 24일 잔금을 납부하면 소유권이 최종 이전된다.

미래에셋 소유 오피스 동은 신용등급 AA+급의 삼성물산이 10년간 연면적 50%의 책임 임차(마스터리스)를 단행한다.  초우량 기업의 장기간 책임임대차로 공실 리스크를 최소화한 게 대주단 참여를 이끌었다는 평가다.  

삼성물산은 펀드 컨소시엄 멤버이자 시공사로서 책임준공도 확약한다. 즉 시공사는 착공일 이후 44개월이 지난 날 또는 최초 인출일로부터 53개월이 경과한 날 중 먼저 도래하는 날까지 이 건물의 사용승인을 받아야 한다.

미래에셋을 비롯해 행정공제회와 삼성물산이 투자한 미래에셋맵스65호의 설정액은 3640억원이며, 만기는 오는 2036년 5월이다.   펀드는 대지면적 3890평에 지하 8층에 지상 14층, 연면적 5만4000평 규모로 업무시설 및 근린생활시설을 개발해 임대 운영할 예정이다.

금융사 관계자는 "대형 오피스 임대수요가 풍부한 판교 오피스시장은 현재 공실률 1% 미만에 그친다"면서 "여기에다 삼성물산이라는 책임 임차인 확보로 안정적인 임대수익 창출 및 자산가치 보전이 가능하다는 게 이 딜의 하이라이트"라고 말했다.