美모닝스타가 분석한 `리츠투자 vs 부동산 직접투자' 장,단점

코로나19 사태 이후 지난 3년간 주택시장의 높은 변동성과 불확실성에도 부동산은  투자 포트폴리오의 중요한 부분을 차지하고 있다.  집값이 10년간의 상승세를 마감하고 서서히 하락하는 반면 주택담보대출 금리는 급격히 오르면서 주택 소유자들의 불안감이 커지고 있다.

하지만 장기적  시각에서 보면 부동산은 견조한 수익률을 보여줬다.   미국 투자 전문가들은  전체 재테크 자산의 5~20%를 부동산에 담는 것이 이상적인 투자 포트폴리오라고 강조한다. 하지만  이 부동산 투자 비중에 도달하는 최선의 방법은  개인이 처한 상황에 따라 다르다.

미국 펀드평가사인 모닝스타는 최근 자사 사이트에 개인의  관여도와 책임의 정도에 따라 분석한 `리츠 투자'  및 `부동산 직접 투자' 장,단점을 분석해 게재했다.  주요 내용을 간추려본다.

리츠 투자의 장단점

미국 가구의 45% 이상이 리츠를 보유하고 있다. 이는 20년 전에 비해 거의 두 배 늘어난 것이다. 부동산을 직접 소유하는 데 따른 계약 이행과 책임 없이 부동산의 다양한 혜택을 원한다면 리츠 투자는 잘 맞을 수 있다.

리츠는 다음과 같은 이유로 좋은 선택이다:

부동산에 비해 리츠 주식을 사고 파는 게 더 쉽다.  리츠는 당신의 부동산 포트폴리오를 더 쉽게 다양화하면서도 부동산 섹터별 지식이나 부동산 관리가 필요없다.  하나의 위치에 있는 부동산을 소유하는 대신 수십, 수백 또는 수천 개의 위치를 소유한다.

리츠는 당신이 투자 부동산에 대한 담보 대출을 받도록 요구하지 않고,  미국 거주하는 주 밖의 부동산에 투자하는 것을 더 쉽게 해준다.  

마지막으로 세금 이슈가 있다. 리츠는 수익의 적절한 몫을 투자자들에게 직접 전달할 경우 세금을 절감하는 등 법인세 우대 혜택을 누린다.   그러나 이는 전형적으로 리츠의 배당금이 많다는 뜻이기도 하다.  고소득 투자자에게 배당금은  양도 차익에 비해 불리하게 과세된다는 것을 의미한다.  세금을 많이 내는 부유 계층에 있는 사람들에게 이것은 불쾌할 수 있다.  이에 비해 부동산을 직접 소유할 경우 절세 혜택을 잘 살펴보면 더 큰 세제 혜택을 받을 수 있다.

부동산 직접투자의 장단점

부동산 투자를  좀 더 주체적으로 하고 직접 관리하고 싶다면  부동산을 직접 구매하는 것이  맞을 수 있다.  상당한 세금 혜택은 부동산을 소유, 관리 또는 매각하는 것과 관련될 수 있다. 본인이 얼마나 적극적으로 관여하는지에  따라 추가적인 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

또한 리츠 투자에 비해  부동산을 직접 소유하는 것은 부동산 유형과 위치에 따라 잠재적으로 이익의 증가 가능성이 더 크다.  

부동산에 직접 투자하는 것은 재정적으로 보람있는 일이 될 수 있지만,  보통 상당한 현금과  실사 작업, 그리고 시간이 필요하다.  일부는 부동산 관리업체(PM)에 맡길 수 있지만, 이는 그만큼 이윤을 줄이는 것이다.

만약 당신이 현금이 필요하다면 부동산을 팔아야 한다. 그런데 당신이 시세 차익금을 다른 임대 부동산에 재투자하지 않는다면 부동산 매각에 몇 달이 걸리고 비용이 많이 들 수 있다.

미국 내 임대 부동산의 70% 이상이 기업이 아닌 개인 투자자들이 소유하고 있는 상황에서 여유 시간과 현금이 있다면 직접 투자하는 전략이 적절할 수 있다.

그렇다면 부동산에 직접  투자 아니면 간접 투자해야 할까?

주택 시장에 대한  최상의 투자 접근법을 찾는 것은  혼란스러울 수 있다.   모닝스타는 투자자들을 올바른 선택으로 유도하기 위해  아래 다양한 유형에 맞는 투자법을 제시한다.

바쁜 고소득 전문직(A successful and busy professional)

임차인 관리나 부동산 유지보수를 할 시간이 없다면 부동산 소유는 비용이 많이 들거나 불가능할 수 있으므로 리츠와 같은 수동적인 투자가 올바른 선택일 가능성이 높다.   리츠는 혼합 자산 포트폴리오를 통해 위험 조정 수익을 개선하면서 시간과 노력을 최소화하기 때문이다.  

전형적인 부유층 투자자는 적극적인 부동산 직접 투자자와 협력해 공동 투자하는 조용한  파트너가 되는 것을 고려할 수 있다.  이는 리츠보다는 더 높은 수익을 창출할 수 있지만 상당한 위험도 안아야 한다.

시간 여유가 있는 유연한 전문직(flexible professional)

사회생활 초기의 직장인이거나 시간적으로 유연한 직업을 가진 사람들은 부동산 투자를 아르바이트나 취미로 만드는 것을 고려할 수 있다.  리스크 수반 정도,  원하는 유동성 수준,   투입 대비 원하는 아웃풋 정도에 따라 당신은 다양한 부동산 투자를 선택할 수 있다.

만약 당신이 이미  보금자리를 갖고 있고  여유자금이  있다면 임대용 부동산을 구입하는 것도 고려해볼 수 있다. 여유 시간과 자본을 특정 부동산 자산에 투자할 수 있으며, 부동산의 세금 처리를 활용해 세후 수익률을 높일 수 있다.   세입자를 찾고  부동산 유지관리 업체와 협력하는 것은 부동산에 적극적으로 투자하는 데 드는 시간과 비용으로 생각해야 한다.

적극적인 부동산 직접 투자자들은 추구할 수 있는 기회의 폭이 넓다. 예를 들어 투자자가 리모델링에 관심이 많다면, 만능 수리공(픽서-어퍼, fixer-upper)으로서 옵션을 가질 수 있다. 이런 주택 리모델링 접근법은 주택의 세금 혜택과 대출(레버리지) 장점 사이에서 더 많은 수익을 빠르게 높일 수 있다. 그러나 적절한 금융 버퍼가 없거나 현금이 급히 필요한데도  유동성이 없는 부동산 자산을 구입하는 것은 비용이 많이 드는 실수일 수 있다.

반면 다양한 리츠 주식을 적정 가격에 매입하면 유동성을 제한하지 않고 원하는 분산투자 혜택을 누릴 수 있다.

은퇴자 또는 자영업자(Retired or self-employed)

은퇴를 계획한 직장인이거나 일정 소득이 보장되지 않는 자영업자는 안정적인 소득을 위해 부동산 쪽으로 관심을 기울 수 있다.  투자자의  행동 실천 의지에 따라 전통적인 직접 투자나 리츠 투자 중 하나가 적절할 수 있다.

자녀가 장성해 집 규모를 축소하려는 은퇴세대(엠프티 네스터족)나 집을 이전하려는 사람들은 특히 부동산 가격이 약세를 보이는 경우 현재의 집을 임대 부동산으로 바꾸는 것으로부터 이익을 얻을 수 있다.

장기 고정으로 금리가 낮은 주택을 구입해 임대로 전환하면 투자 부동산은 이 특전을 유지하며 긍정적인 현금흐름을 만든다.  또한 임대 부동산은 근로 소득으로 취급되지 않기 때문에 자영업세, 즉 FICA 세금이 면제된다.

여유 시간을 갖는게 중요할 경우 일상적인 의사 결정을 위해 부동산 관리자를 고용하는 것이 좋을 수 있지만 수익을 상쇄하고 때에 따라 여전히 시간이 걸릴 수 있다.

자유 시간을 많이 갖는 게  중요하면서도 안정적인 수입을 원한다면 투자 전략을 리츠로 전환하는 것이 맞을 수 있다.  

아마도 당신은 이미 패시브 투자에 따른 수입 흐름이나 상당한 규모의 투자 포트폴리오를 가지고 있을 것이다. 여러 리츠를 투자처로 활용하는 것은 부동산 자산을 유동적으로 유지하고 다양한 부동산에 쉽게 투자하기 위한 강력한 선택이다.