만기 연장하고 추가 자금조달...숨가쁜 개발사업장

부동산 개발업계가  추가자금 마련과 시간 벌기를 위해 온힘을 쏟고 있다.   물가와 금리 상승세에 이어 최근에는 건설사 수주 기피 여파에 `시공사 구하기'가 어려워지면서 올 상반기를 넘기는 게 최대 관건이 됐다.  이에 브릿지론시장에서는 기존 자금 만기 연장을,  본 PF시장에서는 추가자금 조달에 사활을 걸고 있다.

27일 투자금융(IB)업계에 따르면 한호건설은 지난 24일 서울 을지로 세운 6-3-3구역 오피스텔 및 도시형생활주택 개발사업인 `세운푸르지오 더 보타닉' 건설사업을 위해 750억원의 후순위채를 추가 조달했다.

한호건설은 이날 대주단과 추가적으로 750억원의 자금을 조달하는 2210억원(기존 1360억원 포함) 규모의 대출약정 변경계약을 체결했다.    한호건설은 지난 2021년 5월  착공에 앞서 대주단과 총 1460억원(선순위 1360억원, 중순위 100억원)의 대출약정을 체결했는데 이번에 자금 부족분을 채운 것이다.  세운푸르지오 더 보타닉' 은 빠르면 다음달 분양 개시를 앞두고 있다.

시행사 딩동도 용인 처인구 포곡 소재 스마트물류단지 건설사업을 위해 500억원을 추가 조달했다. 중순위 150억원은 유진투자증권 신용보강으로 유동화했으며 후순위 350억원은 KB증권이 대주로 참여했다.

이에 앞서 딩동은 2900억원 한도의 자금을 조달하는 대출 약정을 체결한 바 있다. 이 중 선순위 2400억원은 지난해 조달한 바 있다.  새마을금고와 산은캐피탈, 신한캐피탈, IBK캐피탈 등 캐피탈 업계가 선순위 대주단으로 참여했다.  선순위 대출자금이 부족하자 이번에 중순위와 후순위 자금을  추가 조달한 것이다.

부산 사하구 한진중공업의 옛 다대포공장 터 개발 시행사인  에이치에스디(HSD)는 최근 대주단과 브릿지론 3700억원의 만기를 4월 말까지 2개월 연장했다. 이어 4월 만기 이후에는 브릿지론을 4100억원으로 증액해 리파이낸싱(자금 재조달)에 나설 계획이다.  시공권자이자 300억원의 후순위 연대보증을 선 제일건설이 브릿지론 연장과 자금 추가 조달에 중요한 역할을 했다.

4월 말 브릿지론 연장분 만기 도래와 함께  4100억원으로 증액해 리파이낸싱할 계획인데  400억원 증액분 가운데 200억원은 제일건설이 3순위 트랜치로 채무 보증을 제공할 예정이다.  또한 A금융사가 2순위 트랜치로 200억원  리파이 증액분에 참여하는 것으로 알려졌다. 시행사인 HSD는 브릿지론 자금을 안정적으로 확보하고 시간을 번 만큼 인허가 마무리에 집중한다는 방침이다.

1조2000억원 규모의 용인 유엔사부지 본PF 전환을 준비중인 일레븐건설과 금융주간사 메리츠증권 역시 브릿지론 만기가 다음달 돌아오면서  고심하고 있다.   시행사 측은 본 PF를 마무리짓고 분양에 들어갈지, 브릿지론을 연장할지 검토했으나 브릿지론 연장으로 가닥을 잡아가는 것으로 알려졌다.

이처럼 브릿지론 단계에 있는 시행사들은 시공사 구하기가 쉽지 않자 만기 연장 등의 시간 벌기에 힘쓰고 있다.   미분양이 늘고 공사비가 불어나자  올 들어 공사 수주를 꺼리는 건설사가 증가하고 있다.  대형 건설사들은  신규 사업수주 볼륨을 최소화하되,  이미 수주한 사업의 원가 개선에 집중하고 있는 실정이다.  

이에 우선 상반기는 넘기고 보자는 게 시행업계의 대체적인 분위기다.  시행사 관계자는 "자금력이 있고 경험이 많은 시행사는 거래가 많은 시공사에 기존 사업장을 담보로 주고   자금조달이 급한 사업장의 신용보강을  그 시공사에 받아오는 임시방편 식으로 사업장 만기를 연장하기도 한다"고 귀뜀했다.

본PF 단계에서 공사 착공에 들어간 시행업계도 어려운 것은 마찬가지다.  공사비 급등과 금융비용 부담에 추가 자금 조달에 나서야 하는 상황이어서다.  추가 자금 조달이 늘어나면서 대출 트랜치 구조도 기존 3순위(선, 중, 후순위) 구조에서 4순위, 심지어 5,6순위까지 늘고 있다고 시행업계는 설명했다.