'마곡 CP4' 추가대출 놓고 대주-차주 신경전, 선매입 국민연금은 침묵

서울 마곡 CP4블록 업무복합시설 개발사업(원웨스트)이 잔여 공사비 확보를 위한 추가 대출을 놓고 삐걱대고 있다.  PF대주단은 태영건설 워크아웃에 따른 대출원가가 높아져 연 9.5% 금리(수수료 포함 올인 기준)를 받아야 한다는 입장인 반면 차주인 CP4PFV(이지스자산운용·IRDV·태영건설컨소시엄)는 턱없이 높은 금리라고 반발하고 있다.

이런 가운데 해당사업 선매입자인 국민연금은 선매입계약 이행 또는 해지 관련, 이렇다할 의사 표시를 하지 않고 있어 혼란을 부추기고 있다.

21일 이 사업 주요 주주이자 시공사인 태영건설과 대주단에 따르면 CP4의 기존 PF대출금 1조5000억원이 오는 3월 말 바닥을 드러낸다. 오는 8월 준공 직전 9개월치 공사비는 태영건설이 자기 자금으로 투입할 예정이었으나 워크아웃에 따른 유동성 부족으로 대주단이 작년 12월부터 공사비를 지급하고 있다.  대금 지급으로 공사에 투입된 협력업체를 살려야 한다는 판단에서다.

이에 사업 종료까지 예상되는 공사비 및 금융비용 사용 목적의 자금 3700억원을 슈퍼시니어론(최선순위 대출) 형태로 추가 조달할 예정이다.  대주단 주간사인 신한은행을 비롯해 신한자산운용 신한라이프 교보생명 단위신협 등 대주단 56곳은 기존 채권액에 비례해 신규 자금을 지원하기로 했다.

문제는 대출금리다.  대주단은 9.5%를 책정해 CP4PFV 주주에 통보했다. 태영건설 여신이 요주의자산으로 분류돼 대출원가가 높아진 점, 금융사별 PF대출한도가 줄어들고 대출 가이드라인이 높아진 점. 최근 롯데건설 PF지원펀드 대출금리(연 9.5%) 등을 종합 고려한 결과다.

이에 반해 차주인 태영건설 등은 미래 불확실성이 있는 롯데건설에 취급한 금리를 워크아웃 기업에 적용하는 것은 불합리하다며 불만을 드러내고 있다.  기존 PF대출 금리가 고정금리 3%. 변동금리 5% 중반인 점,  주채권은행인 산업은행의 태영건설 기업대출 금리가 4%대인 점 등을 감안하면 턱없이 높다는 것이다.  대주단이 어려운 기업을 놓고 이자 장사를 한다는 격앙된 반응도 나온다.

이에 대해 대주단 관계자는 "태영건설이 준부도에 준하는 등급으로 분류돼 충당금을 많이 쌓으면서 9.5% 금리에도 역마진이 나는 대주가 있다"면서 "시행사·시공사가  고통을 분담해야 하는데 자신들의 이익을 최대화하고 있어 안타깝다"고 말했다.  

워크아웃 주채권은행과 사업장별 대주단은 이해관계가 달라 배임 이슈 등을 고려하면 주채권은행 금리를 따라갈 수 없다는 게 CP4 대주단의 의견이다. 특히  건물이 준공돼 예정대로 국민연금이 인수할 경우 시행사의 사업수지상 이익이 1000억원 가까이 나올 것이란 얘기도 대주단에서 제기된다.

대주단과 시행법인의 금리 시각차가 크지만 기존 대출금 소진 전인 3월까지 대출약정을 체결해야 문제없이 공사비가 집행될 수 있다.  대주단은 각사별 최고 전결권자의 내부 심의 등을 거치려면 최소 한달 이상 시간이 필요할 것으로 본다. 때문에 업무 순서상 금융조건에 대한 차주의 수용이 시급한 상황이라고 한다.

이런 가운데 업무복합시설을 준공 전 펀드(이지스전문투자형사모부동산펀드416호)로 선매입한 국민연금이 선매입 계약 이행 관련해 아직 아무런 입장을 표명하지 않고 있어 불확실성을 키우고 있다는 지적이다.

국민연금은 2조3000억원에 선매입 계약을 하고 3500억원의 계약금을 PFV에 지불했다. 그런데 태영건설 워크아웃에 따라 '시공사의 부도사유'를 근거로 매매계약에 대한 해지 사유가 발생했다.

그러나 국민연금은 매매계약 해제권리 행사나 행사 유보(계약 이행) 등의 통보를 하지 않고 있다.  이날까지 국민연금이 의견을 표하지 않아 대주단은 답답해하는 실정이다.   국민연금이 낸 선매입 계약금 3500억원은 PF대출금보다 후순위여서 국민연금이 사업 완공 의지를 보일 것이란 게 대체적 관측이다.  자칫 계약금을 날릴 수 있어서다.

그러나 만약 매매계약을 해제할 경우 이 사업 이해 관계자는 물론 태영건설에도 불확실성이  커질 것이란 우려가 제기된다.

CP4 복합개발 사업은 '일과 여가의 만족을 주는 도심 속 작은 도시'라는 개발 콘셉트로, 대규모 녹지 공간·업무시설, '이마트 트레이더스'를 비롯한 상업시설과 결합된 문화시설 등을 계획하고 있다. 연면적 약 47만㎡, 지하 7층~지상 12층 규모다.

<마곡 CP4블록 업무복합시설(원웨스트) 개발사업>
차주: CP4PFV(이지스자산운용·IRDV·태영건설) 시공사:태영건설(1월 워크아웃)
대주: 신한금융그룹 교보생명 푸본현대생명 산업은행 단위신협 등 56개 금융사(주간사 신한은행)
기존 대출금: 1조5000억원(3월말 소진)
추가 대출금: 3700억원(대주단 연 9.5%(올인) 요구),슈퍼시니어론
선매입:국민연금 펀드(이지스전문투자형사모부동산펀드416호, 2조3000억원)  계약금 3500억원 지불