맥쿼리 "부동산이 금리 인하와 경제 성장 수혜자..섹터별 플랫폼으로 기회 확보해야"
맥쿼리자산운용은 4일 '2025년 아웃룩 보고서'를 발표하고 부동산이 앞으로 1~2년 금리 하락기와 견조한 글로벌 성장 수혜업종 중 하나가 될 것이라고 예상했다. 또한 주거, 물류, 프라임급 오피스, 대체 부동산 등 구조적 성장 동인과 수급 불균형이 있는 섹터에서 수익률이 높을 것으로 예상된다며 섹터별 전문 운용 플랫폼을 통해 접근 기회를 모색하라고 조언했다.
맥쿼리에 따르면 1990년대 초 경기침체나 금융위기 등 변동성이 높은 시기에 자본을 투입한 펀드가 가장 높은 내부수익률(IRR)을 나타냈다.
최근에는 미국과 유럽 부동산시장에서 스트레스 수준이 높아진 가운데 리파이낸싱 리스크, 공사비 급등, 낮은 판매가로 어려움을 겪는 개발업체로부터 할인된 가격에 새 건물과 부지를 인수할 수 있는 기회가 생겨나고 있다. 또한 건설 경기의 급격한 침체는 향후 공급과잉 우려가 줄어들면서 밸류에이션(부동산 가치) 하락 리스크를 최소화하고 있다. 다음은 내년 부동산 전망 보고서의 주요 내용이다.
섹터별 운용 전문성을 통한 접근 모색
주거, 물류, 프라임 오피스, 대체 부동산 등 견고한 구조적 동인과 수급 불균형이 있는 섹터에 가장 강력한 위험조정 수익률이 집중될 것으로 예상된다. 이러한 자산군에 접근하려면 섹터 전문 기술과 지식이 필요하다. 때문에 투자자들은 전문 운용 플랫폼을 통해 기회에 접근하려고 한다.
해당 시장과 잘 연결돼 있는 섹터 전문 운용 플랫폼은 오프마켓 거래를 소싱하고, 임차인에 맞춤형 개발을 제공해 전반적인 수익률과 자기자본 배수를 높일 수 있는 장점이 있다.
대부분의 부동산 부문에서 운영 성과가 중요해짐에 따라 자산의 수명주기 전반에 걸친 전문 기술의 필요성이 커졌다. 따라서 전문 플랫폼을 통한 운영 수익을 확보해 자산 가치를 극대화하는 전략이 필요하다.
오피스부문에서도 코로나19 이전에 비해 임차인 및 투자자를 위한 가치를 창출하기 위해 더 많은 운영 전문성이 필요하다. 탈탄소화 및 디지털화 트렌드와 함께 ESG 규제 강화로 인해 임차인의 요구와 자본 지출(케이펙스) 요건을 맞출 수 있는 플랫폼이 투자자에 알파를 창출할 수 있다.
주거부동산의 강력한 수요-공급 동인과 현금창출
최근 세대 형성률(수요지표)이 주택 착공률 침체(호주)에 비해 높은 수준을 유지하고 있다. 2008년 이후 장기간의 공급 부족(영국과 미국)으로 주택 가격이 계속 상승하고 있다.
많은 도시에서 높은 이주율과 강력한 인구 증가가 계속 수요를 뒷받침하고 있다.인구통계학은 도시와 연령대별 저렴한 주택 유형에 대한 특정 수요를 주도하는 핵심 요소다. 젊고 이동이 잦은 인구와 중간 소득 가구의 경우 임대주택이 가장 저렴한 주거 옵션이 되고 있다.
임차인의 높은 눈높이를 고려한 고품질 오피스에 집중
유럽과 아시아 핵심 중심부에 위치하며 교통이 편리한 고품질 자산에 임차인 수요가 집중하면서 이 지역 프라임급 빌딩 임대료가 오르고 있다.
오피스부문의 전반적인 어려움에도 고품질 오피스 공간에 대한 치열한 경쟁 속에서 완공을 앞둔 신규 또는 리모델링 오피스를 계약하는 임차사로 인해 사전 임대차 활동이 활발해지고 있다.
투자자의 경우 높은 임대료로 인해 신규 투자를 위한 좋은 진입점이 마련되고 있다. 현 단계에서는 밸류 애드형 오피스 투자 전략에 대한 선호가 계속되고 있다. 하지만 신규 공급이 줄어들고 금융비용이 하락함에 따라 투자 전략이 점차 변화할 것이다.
프라임급 오피스 임대료가 건설 비용 대비 상승하면서 위험 선호도가 증가하고 있다. 이에 힘입어 개발 이익이 높아짐에 따라 신규 오피스를 건설하는 게 더 합리적일 것이다. 글로벌 수요 회복세가 강해지면 기존 프라임급 오피스 공급이 시장에 흡수되면서 개발 활동이 예상보다 더 빠르게 회복될 수 있다.
매력적인 물류센터 캡레이트
물류 부문에서는 많은 선진 시장의 높은 자본수익률(캡레이트), 꾸준한 임대료 상승세 등이 이 자산군의 수익률을 뒷받침하고 있다. 코로나19 관련 특수 이후 수요와 성장이 대체로 정상화되고 산업 착공이 급격히 감소하면서 미국 LA와 중국 상하이 등 미중 무역 긴장에 노출된 일부 연안 시장의 임대료가 압박을 받고 있다. 아시아 전역의 다른 시장에도 공급 과잉이 영향을 미치고 있다.
그러나 소득 증가와 매장 내 소매 지출 및 온라인 판매가 뒷받침하고, 향후 2~3년 동안 신규 시설의 공급 감소에 따른 화주사들의 경쟁으로 인해 창고 수요와 임대료 성장은 중기적으로 다시 상승할 것으로 예상된다.
담보대출 금리 하락으로 인한 신규 및 구축 주택 판매 증가에 힘입어 내구재(가구, 전자제품)에 대한 지출이 증가하면서 창고 및 셀프 스토리지 공간도 더욱 활성화될 것이다. 반면 관세와 보조금을 통해 자국 제조업과 일자리를 보호하려는 국가가 늘어나면서 지속적인 무역 차질은 글로벌 공급망에 더 큰 영향을 미칠 것이다.
동남아시아, 멕시코, 미국 남부시장은 공급망 진화의 주요 수혜자가 될 것이며, 제조 이윤에 영향을 미치는 중국의 단위 인건비 상승으로 인해 이는 더욱 힘을 받을 것이다. 장기적으로는 무역과 제조업의 점진적인 성장을 지원하기 위해 아시아 태평양 지역에 약 10억 평방미터 이상의 새로운 산업 공간이 필요하다. 향후 10년 동안 이 지역의 자본 재고를 미국 1인당 수준으로 현대화할 수 있는 추가적인 기회가 있을 것으로 예상된다.
